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总结成一句话，就是长期看人口、短期看金融。判断一个城市未来的房价，核心就是判断其人口的流动趋势。我们研究了欧、美、日、韩等十几个经济体人口流动的基本特点和城镇化经验，其中我重点讲一下美国和日本，因为这两个最有代表性，美国人地关系不紧张，日本人地关系紧张。日本大都市圈人口占其总人口的比重在过去100年是不断上升的，而且这个规律从来没有被逆转过，日本1.3亿人，3600万人在东京都市圈。美国也如此，人口也是继续往大都市圈迁移。为什么？因为大都市圈更节约资源、更有活力，这是城镇化的基本规律，是城市的胜利。
通过研究，我们发现城镇化分为两个阶段：第一个阶段是人口从农村到城市；第二个阶段是人口从农村和三四线城市到大都市圈，很多三四线城市未来将出现人口净流出或者人口增长停滞，我们目前就处在第二个阶段。由此，我们对房价的预测就变得简单了，未来中国房价会变得越来越分化，那些人口净流入、库存低、土地供给跟不上的地区房价会不断面临上涨压力，而人口净流出、库存高的地区房价不会再涨了。
那很多人会问，根据国际经验，人都是往大都市圈迁移，我们未来应该怎么做呢？我认为，应实行大都市圈战略。先来看看北京、上海这些大都市，究竟是不是人口太多的问题。我们将它们与东京、首尔等大都市进行比较，东京的面积仅比北京多10%，但东京是3600万人，北京是2200万人，上海为2400万人，东京比北京多1400万人，首尔的面积是北京的一半，首尔是2500万人，比北京多300万人。东京、首尔的人口密度都比北京、上海大。
大家可能会继续问，为什么东京、首尔等人口密度比我们大，但交通压力没有我们大呢？我们对比一下轨道交通建设情况可以发现，北京的轨道交通是“回”字型，比较稀疏，中心压力非常大，而东京不仅人均轨道交通是北京的4倍，密度大，而且呈“井”字型，人们居住、就业、教育、医疗等都可以在一个区域里解决，不用大量地无效调动人口。所以可以测算，如果我们的城市规划能够改善，未来十年北京可以新增1000万人，上海可以新增600万人，这两个城市都可以容纳3000万人。
去年12月的中央经济工作会议让我们看到了转机。会议对房地产的定位和提法非常先进，提出了建立房地产长效机制。第一个先进的定位和提法是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。如果能把房价控制住，让老百姓都买得起房，那么可以腾出更多的储蓄来旅游、教育子女及赡养老人等，岂不是更好。这一提法明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了其投资属性和投机属性。
第二个先进并且关键的提法是“人地挂钩”。过去城镇化存在的一个问题是，人往大都市圈迁移，但我们为了控制大城市的规模，没有把用地指标调过来，导致一二线城市房价过高，三四线城市库存过高，然后在去库存时导致三四线城市库存去化不一定充分，而一二线城市库存去化不仅充分，而且房价大涨。
第三个很好的提法是，“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。这一次没有再强调区域均衡发展、小城镇化战略。我认为这一提法是确立了大都市圈战略，这与人口往大都市圈迁移的城镇化基本规律是相符的。
大类资产配置：上半年黄金是首选
对于大类资产，我有如下几个判断：
关于股票市场，今年没有指数级的机会，但结构性的机会非常多。因为从整个估值体系来讲，一看企业盈利，这一轮企业盈利的恢复来自于需求的改善和供给端的出清，没有人相信通過刺激房地产带来的需求改善可以持续，供给端的出清可以持续，但过程可能相对比较漫长。二看无风险利率，今年上半年无风险利率很难对股票估值中枢有多大贡献，而且最近因为利率上升，实际上对于股票市场产生了一定压力。三看风险偏好，今年最可能有变数的是风险偏好。随着今年党的十九大的召开，我们能不能从改革的方案准备期进入落地的攻坚期，这就需要重点观察我们的公共政策。前面已经讲到今年的公共政策将面临新的选择，存在很大变局，甚至决定了后面五年，所以说今年是风险偏好最有可能发生变数的一年。由此，股票市场目前看得清楚的只有供给端出清导致企业盈利改善，因此建议大家围绕两条主线来做，一是业绩超预期的，二是改革超预期的。
关于债券市场，从基本面来看今年上半年经济还是总体稳定，而且一季度通胀还处在一个相对的高位，再加之我们看到货币当局仍然是通过MLF这种成本比较高、期限比较长的方式补充流动性，表明其去杠杆的态度比较坚决，所以建议继续等待机会。大致到二三季度，当经济增速、通胀再度回落时，基本面可能形成对债市的支撑。
关于黄金，今年上半年我们最看好，原因主要是美元汇率的回调，人民币短期维稳，我们也相信货币当局的控盘能力。但是在中期，我们仍然倾向于认为人民币会有一定的贬值压力。
关于房地产，我们发现中国房地产过去是18个月的周期，涨18个月调18个月，因此大致判断这一轮房地产调整会持续到2017年底或2018年。关键是在2017年底或2018年时，我们是否会还会通过刺激房地产来稳增长，如果会的话，那么房价在2018—2019年会有新一轮上涨的压力，但如果长效机制能够建立起来，那么房地产还有转机。
责任编辑：罗邦敏 印颖
