摘要： 大多数房地产公司在进行房地产成本管理、控制过程中都存在成本管理脱节和房地产管理效果不好的现象。成本管理应当是全过程的管理，成本管理不应当仅仅局限于对物的管理，还需要强化对员工的管理。企业根据成本管理目标实施成本管理，对事前进行预测管理、设计规划，对项目进行事中控制，细化每一个项目的成本管理目标。
Abstract： In most of the real estate companies， the cost control and real estate management are not good in the real estate cost management and control process. Cost control should be the management of whole process. The cost control should not only be limited to the management of things， but also need to strengthen the management of employees. Enterprises should implements the cost control by the cost control objectives to carry out the pre forecast management and design planning before the project and carry out the project control to refine the cost management objectives of each project.
关键词： 房地产开发；项目；成本管理
Key words： real estate development；project；cost control
中圖分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0243-03
0 引言
研究背景及意义：
随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，我国近年来城镇化脚步的加快，房地产行业快速发展，二十多年的积淀，我国房地产行业已经形成了一定的规模。2014年中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出了新型城镇化建设的五大目标，房地产行业已经成为了我国经济发展的重要支柱产业，房地产行业的健康发展已经成为了我国关注的重要问题。从2005年到2013年我国提出了多项关于房地产调整意见及规范房地产调控策略主要是针对房地产价格，这就使得房地产行业利润逐渐缩水，房地产公司需要进行成本控制、成本管理，提高企业的利润空间。但是，由于房地产行业发展过程中需要大量投资，建设周期较长，房地产市场房价不断攀升，大量投资者和资金涌入房地产行业。企业也受到房地产行业投资的影响，由于不同的开发商企业文化、发展理念、员工素养参差不齐带来房地产市场优胜劣汰。本文以房地产开发项目成本管理作为研究对象，希望通过分析研究找到问题的原因，针对房地产开发项目成本管理中存在的不足提出建议，以期能够促进房地产行业的健康发展。
企业为了生存必然采取各种方式进行成本管理、制度管理等，加强对房地产项目成本的管理将有利于整个房地产行业的健康发展。第一，提升企业竞争力。房地产项目开发实施成本控制，可以降低企业成本，实现企业健康发展，提升企业竞争力。第二，提高企业经济效益。企业的最终目标就是实现利润最大化，在房地产行业激烈竞争的环境下，企业实施房地产开发项目成本管理将有利于提高企业的经济收益，获得更多的利润。第三，房地产开发项目成本管理将有利于企业提高管理水平。房地产属于资金密集型产业，实施成本控制直接关系到资金管理，提升企业在成本控制方面的认识，提高企业成本管理水平。第四，实现企业资源的有效配置。成本控制不是单纯的施工成本控制，而是对整个项目实施成本控制，这将有利于企业最大限度利用企业有效资源，从整体上降低企业成本，提高企业的经济效益、社会效益。
1 房地产开发项目成本管理中存在问题
1.1 房地产开发项目成本控制集中化 房地产开发企业在实施成本控制过程中大多数企业仅仅重视施工阶段成本控制，忽略其他阶段对房地产成本的管理，这也就导致企业成本控制缺乏有效性。房地产企业成本控制过于集中化，这样的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情况下成本控制的作用不大，企业成本并不能实现大幅度的下调，企业的资源利用程度也不能得到提升。房地产开发项目成本控制过程中虽然在企业项目开发前期投资决策阶段费用较少，但是直接影响到后期施工成本。部分房地产开发企业忽视了对于项目的成本控制，对设计费用进行压缩，导致设计方案不科学、不合理，不能够满足项目建设的要求，图纸出现错误等，这对于项目成本控制的影响是巨大的，房地产开发商应当对此问题重视，实施全面成本控制。
1.2 房地产开发成本控制忽视开发进度 房地产项目开发过程中，房地产项目管理者对于项目开发进度认识程度不够，将项目进度视为一种摆设，成本控制需要企业根据项目进度目标实施控制。如果进度不符合预算管理目标，同样会导致企业成本的增加。房地产开发项目成本控制不到位往往会产生施工单位无法进行进度控制，这也就很难指导房地产开发项目的进行。如果不能按照既定计划将所开发产品推向市场，则有可能会导致项目面临十分大的风险，产品上市延迟，错过最佳销售期，从而降低销售额及回款额，增加财务成本支出，影响整个项目利润。
房地产成本控制需要结合房地产项目进度实施管控，成本控制主要是针对房地产建设所使用的费用支出，每一个开发项目在施工之前都会进行前期的项目预算、项目管理、实施方案设计，这其中就包括房地产开发进度的目标设定。房地产成本控制属于全过程控制，房地产项目进度拖延将会导致企业成本的升高，企业的费用支出增加，反而不利于整个项目成本的降低。
1.3 房地产开发项目存在质量问题 房地产项目开发往往追求性价比最高，但是大部分房地产开发建设过程中，成本越高质量一般越高，项目成本与质量成正比。房地产开发商为了实现成本最低，往往降低成本支出，成本的降低有时就会产生房地产开发质量问题。不合理的成本控制不仅起不到管理作用，反而对整个企业的发展起到不良作用，引发工程质量问题。
房地产项目开发成本控制过程中往往会产生质量问题。房地产项目质量问题主要表现在建筑结构问题、装饰问题、环境问题、主体架构、材料问题等。承包商在进行房地产项目成本控制过程中不注重设计环节、规划环节的成本控制，集中进行施工阶段成本控制，在施工阶段进行大幅度的成本缩减，这样就导致房地产建筑架构出现质量问题，装饰物品质量不高，建筑材料不符合实际建设要求。
1.4 房地产开发成本控制各阶段之间脱节 房地产项目开发周期长、投资大，房地产项目开发的时间周期、产品状况都比较复杂，在实施房地产项目开发过程中针对各个环节的房地产成本控制都存在不同的问题。房地产开发过程中各个环节、各个阶段在管理过程中所根据的目标不统一，管理的内容不相同，各个部分，各个环节的要求不一样，这就使得前面的设计环节与后面的实施环节不相匹配，出现问题相互推责，出现问题彼此不进行有效沟通，仅仅依靠下一个环节的承包者来解决，这样就使得整个房地产开发成本控制出现断层，各阶段之间存在摩擦，成本控制目标不能有效执行，各阶段成本管理出现脱节。
大部分房地产企业实施成本控制只关注施工阶段、竣工结算阶段忽略之前的设计阶段、规划阶段、招标阶段，成本在这几个阶段基本确定，后面各个阶段很难出现大幅度的成本管理，这也体现出我国大部分房地产企业忽略了全过程成本控制，没有合适的方法进行全程管理，使得部分企业在实施成本控制过程中不深入，仅仅停留在表层。房地产企业实施成本控制的效果总是不明显，甚至出现问题。
2 房地产开发项目成本管理问题原因分析
2.1 房地产开发项目成本管理制度不完善 房地产开发项目成本管理过程中存在管理制度不完善的状况。管理制度不完善导致房地产项目成本控制的重点过于集中化，没有明确成本控制是全过程的，需要根据房地产项目管理的进度实施控制，管理制度不完善的另一个表现是对于质量问题的追责规范不到位，具体的奖惩措施不细化等。
2.1.1 房地产项目成本管理制度未形成体系 房地产项目成本管理过程中，没有将整个房地产项目开发作为一个完整个过程进行管理，仅仅重视某一个环节，针对某一个环节实施成本控制，这样的项目成本管理的有效性、作用性较低，成本控制能够起到的效益较低，企业实施成本控制的作用无法发挥，企业的预算目标、利润目标、成本目标、发展战略目标的实施都会出现问题。大多数企业仅仅重视施工成本管理就是因为企业尚未对房地产开发项目充分认识，为根据项目开发的流程制定相应的管理制度，仅仅侧重部分环节。房地产项目成本管理制度形成之后，并不是对整个房地产管理实施同等程度的成本管理力度，还是要根据实际情况确保管理重点，突出成本控制的重点，但是房地产项目成本控制的重点应当是设计、规划阶段。房地产项目成本管理制度的形成也应当从企业实施成本控制的目标开始，根据房地产的设计规划进行项目成本管理才是有效的。
2.1.2 追责制度不完善 项目成本控制不同环节实施的部门不尽相同，项目管理的目标各不相同，管理的实际内容各不相同。但是每一个操作部门都具有确定的责任，每一个部门实施成本控制都应当承担各自的责任。大部分房地产开发项目在进行成本控制管理过程中，不注重追责制度的设置，有的企业编写了各个部门的责任确认书，但是比较粗糙，或者干脆不执行。追责制度的完善直接影响到企业房地产开发项目管理水平和执行状况。
2.1.3 项目施工管理不够细化 每一个项目在实际操作过程中都会细化成各个不同的小项目，每一个项目在实施过程中都需要根据标准和操作要求进行实施。但是房地产企业在项目施工管理过程中存在制度不够细化的情况。建筑工程质量的提升需要项目施工细化，项目施工细化将有利于实施项目成本控制，因此，企业如果没有细化的成本管理制度，必然会带来项目管理水平的降低。
2.2 开发商对房地产开发成本控制认识不足
2.2.1 对成本管理重要程度认识不足 房地产开发商在进行房地产成本管理过程中认为成本管理就是项目施工成本控制，其他阶段、其他环节的成本控制都是不起效果的，这就使得大部分成本控制都集中在施工阶段，结果成本控制的效果不理想。另一个方面大多数企业认为成本管理就是管理物资，就是管理现金、材料、人工。往往忽略人才的管理，房地产成本控制不能仅仅从物上实施管理，更应当提高施工人员的职业素养，提高劳动者的技能水平。目前大部分项目开发是的施工者基本上都是农民工缺少专业的培训，在进行实际操作施工过程中无法理解工程师对于工程的设计内容，实施工程过程中仅仅为了节约成本而节约成本导致项目的质量问题，反而增加了企业的成本支出。
2.2.2 对成本管理宣传力度不够 房地产企业对于成本管理认识不到位的另一个方面为对于企业员工或者是企业施工人员的宣传力度是不够的。员工素质本身就不高，缺乏专业的技能培训，缺少对整个工程方案的理解，成本控制往往是想当然，成本管理无章可循，凭借自身的工作经验，凭借企业的成本目标，根据企业的成本标准。这些都不具有灵活性，企业实施成本管理需要具有灵活性，同时要根据企业的具体实施标准进行严格把关，不能让随意性代替灵活性。这就需要企业将加强员工的培训和企业强化宣传。
2.2.3 绩效考核不严谨 成本控制是企业经济效益提升的重要方式，企业针对各个部门实施绩效考核。但是，在实施绩效考核过程中经常忽略对成本控制的绩效考核。成本控制需要设立成本控制目标，每一个项目都会设置分项目标，每一个分项的成本控制是不同部门进行的。企業实施绩效考核过程中很少针对部门员工实施成本控制方面的绩效考核，这样就导致的成本控制效果不佳，成本控制很难有成效。
2.3 房地产开发项目过于注重成本控制 房地产开发项目管理过程实施成本控制的目的不是尽可能的降低项目成本，而是要实现成本利用的最大效益。项目建设过程中降低企业成本是在保证项目开发质量的基础上进行的，成本控制不能以牺牲项目质量来降低企业成本。目前，大部分房地产企业在进行成本管理过程中都认为只要能够实现成本的降低，就是最好的成本管理方式，这种观点是不正确的。房地产项目出现质量问题反而会使得整个企业成本升高，企业需要对问题进行修补，企业的成本支出、费用支出都会上升。企业实施成本管理不应该是企业追求短期成本最低，而应当是长期的成本最低，在实施成本管理过程中既要降低成本又要确保企业项目质量。这才是真正的成本控制。
2.4 房地产开发成本控制缺乏系统化 房地产成本管理各个环节之间出现脱节最主要的原因缺少系统化的控制。房地产成本管理需要针对各个环节实施控制，各个环节相互联系，不是独立的个体，因此需要进行系统的管理，针对房地产开发中的问题进行全面的管理。房地产成本控制缺乏系统化，这就导致各个部门只对自己部门的成本管理负责，只要本部门成本最低就可以，放弃整个项目成本最低，这样就无法实现房地产成本管理的帕累托最优。房地产成本控制缺少整体控制目标，成本控制也就无效，成本管理的方向也就会出现混乱。
3 房地产开发项目成本管理改善对策
3.1 明确房地产开发项目成本管理目标 房地产项目开发需要明确开发项目成本管理目标，只有具有统一的成本控制目标才能够实现全过程成本控制，实现每个环节的成本管理环环相扣，同时通过房地产项目成本目标，来提高整个企业的竞争力，将成本控制落实到位，实现成本管理的有效性。企业成本的控制管理还需要根据成本管理目标进行实施，无特殊情况不允许改变原有目标和原有计划，不得随意进行成本管理的改变，成本管理目标需要明确。通过房地产项目成本管理目标对企业整个房地产项目全过程成本控制起到提纲挈领的作用。实现房地产成本管理制度的完善，企业根据成本管理目标实施成本管理，对事前进行预测管理、设计规划，对项目进行事中控制，细化每一个项目的成本管理目标，根据目标确定每一个部门的责任，每个部门实施责任落实，将部门任务完成，实现成本控制目标。
3.2 实施房地产项目成本管理动态反馈 房地产建设周期长、投资大。房地产项目建设需要根据项目成本目标实施动态反馈，根据实际情况进行调整。房地产建设过程中由于任务繁重必然存在大量问题，成本管理往往也会存在问题，难于执行，难于落实的状况时有发生，临时进行方案修改，措施改正等都会发生，这就需要企业进行实时动态反馈，实现成本管理的动态化。动态反馈同样可以有效的避免企业在整个项目建设过程中出现脱节，防止企业不同环节之间出现责任的推诿，动态管理可以及时反馈问题，及时调整问题，明确各方责任，明确责任人是谁。
动态管理可以实时进行房地产项目成本的目标调整，根据企业发展和社会环境的变化以及竞争状况的变化及时进行房地产成本目标的调整，同时及时发现问题、解决问题，进行实时反馈。
3.3 完善成本管理体系 成本管理体系主要包括组织系统、信息系统、实施系统等。企业成本管理过程是根据企业成本预算目标和成本管理目标实施的。但是每一个项目都包括很多个阶段，每个阶段都需要进行成本管理，成本管理需要根据项目阶段进行体系规划，每一个阶段编写详细的成本控制方案，针对不同环节、不同内容确认成本管理的标准。完善成本管理体系是实施房地产开发项目成本管理的重要保障，企业进行成本管理控制即有章可循，具体的成本管理办法可以确切实施。完善的成本管理体系可以促进成本管理的系统化，防止各个阶段的成本控制“各为其政”，这可以实现项目全过程的成本管理。完善成本管理体系直接关系到企业对于项目成本管理的水平和企业的收益。因此，企业实施成本管理需要进行成本管理体系的完善。
3.4 实现房地产开发成本控制全过程化 房地产开发项目成本管理不是针对某一个阶段或者某一个项目环节实施控制。房地产开发成本控制需要实施全过程控制，项目开发的方案设计阶段、可行性研究阶段、施工阶段、竣工结算阶段都需要实施成本控制。全过程控制，同时要把各相关职能部门的积极性很好的调动起来，在整个项目的操作过程中，要有行之有效的成本管理组织来对项目开发全过程成本进行控制，最终达到实现项目利润率最大化的目的。房地产开发项目主要以经济效益最大化为目的，衡量房地产经济效益的重要指标是项目的开发成本，同时也是房地产制定销售价格的主要因素，开发成本如果有所变动，则必然会导致销售价格也随之变动。只有将开发成本有效的控制好，才会更好的保障房地产开发企业的经济收益。
房地产成本控制是将成本管理看作是一个完整的系统，具有连续性的过程，房地产开发需要全体员工都具备成本控制的意识，能够认识到成本管理对于整个企业发展的意义，全部投入到成本管理中去，将成本控制每一个环节落实到实处，成本管理的制度、指标落到实处，每个部门都参与到成本管理中，责任落实到每一个部门、员工，实施房地产成本管理的全过程，提高企业的利润空间，降低企业成本，最大效益的利用企业资源，实现企业的健康发展。
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