◆ 中图分类号：F127 文献标识码：A
内容摘要：轨道交通的布置改善了城市周边房地产投资并促进了附近房地产价值的上涨。文章引用行为经济学中典型的非理性特点，从开发商角度解释轨道交通布置如何影响其决策过程。从新的角度详细阐述了非理性因素如何影响开发商决策和进行市场预测，为开发商投资决策提供了更接近实际的建设性建议。
关键词：行为经济学 轨道交通 房地产 市场预测 有限理性
博弈论和微观经济学中分析人的行为是建立在完全理性的基础上，以边际效应最大化作为决策依据。用这一理论去解释房地产市场主体行为时，缺乏对微观个体开发商从心理活动以及投资决策的深层次分析和解释。因开发商是具有有限信息和加工能力及对问题洞察能力的有限理性的决策者。本文将人类决策分为市场预测和方案选择两个连续的心理过程。从这两个心理过程分析存在的行为经济学中的盲点，为解释其行为和其投资决策提供参考。
随着城市经济的发展，城市轨道的建设提高了沿线土地价值，使城市的房地产分布出现了新的格局。在利益诱导下，开发商开始把资本投入到轨道交通周边房地产市场的开发中；购房者也因轨道交通给出行和工作带来很大的便利性，趋向于在邻近轨道交通周边购置物业。
因此，轨道交通的发展在很大程度上影响着房地产的布局，并且使轨道附近的土地成为开发商争相开发的对象。新兴都市轨道交通的发展和布局给开发商带来巨大商机和投资机会的同时也蕴藏着潜在危机。
非理性心理对市场预测和方案选择的影响
（一）启发式偏向与过度自信产生的市场预测偏差
在对房地产市场进行分析预测时，开发商面临着政策性导向、舆论和群体压力等基于不完全信息做出的非理性选择。轨道交通成为近几年房地产开发的新鲜元素，交通便利成为房地产开发商考虑的首选因素，容易造成开发商分析市场时过度地把大量资本投资在交通便利的轨道附近。研究表明“轨道交通对房价的影响程度和到城市核心区距离成反比”，开发商惯于用过去经验和得到的数据统计分析对投资风险和效用进行估计。处理信息时由于自己素养、个人能力、知识水平、先入为主等假定目标的影响，很难做出符合客观实际的决策。因而要综合考虑物业功能等因素，不以偏概全，注意到轨道交通在毗邻快速交通要道和开发区的高档住宅区对房地产价格的影响很弱等信息，决策时规避启发式偏向产生的市场预测偏差。Health和 Tversky认为人们会对在一个自以为经验丰富又是专家的领域预测时有更多自信，并坚信自己的预测能力。行为金融学领域，DHS模型认为投资者对于自己掌握的私人信息过度自信和偏爱，而对于更加重要的客观信息反映迟钝。对于开发商，已有的相应专业知识和经验，使其有充足的自信形成自己的投资理念。
轨道交通改善了周边物业的可达性，交通便利为房地产消费者带来出行时间的充足保障，从规划阶段就吸引着大量开发商的注意力。开发商过度夸大和迷恋轨道交通对房地产市场的影响，就会忽略一些更为重要的公开信息，如轨道交通影响的时效性等。根据固有经验估计轨道交通带给开发商丰厚的利润和潜在利益，凭借经验和以往数据分析得出投资效益的可观性，对市场做出不切合实际的反馈信息，使轨道交通附近土地价格过度提高；土地价格的过度提高又给开发商以错误的验证信息，坚信其投资选择的正确性，从而吸引更多的投资者到轨道交通附近开发，拉动了新一轮开发成本的提高，形成恶性循环。 行为经济学中的“预期理论”认为，人们获得和损失是相对于“参照点”而言的，在房地产市场指对房价的期望。如轨道交通附近的房价一直上涨，目前以低成本购买或开发，则期末涨高的房价就是“获得”，否则即为“损失”。因此，在长期参照点不断攀升的情况下，轨道交通附近的价格心理预期会越来越高。
（二）轨道交通对开发商决策的影响分析
行为经济学的前景理论中定义的价值函数其本质是“参照点效应”。即人们对决策方案（如得益或损失，各备择方案的可能结果分布等）判断和评价时往往隐含着一定的评价参照标准，即为“参照点”，房地产开发商的参照依赖是在其进行决策时，把最近或者与自己相关的作为下次决策或决定的依据。在开发过程中，轨道交通附近区域是被人们普遍看好的可开发对象。对于从没有在轨道周围开发过的开发商，会潜意识里把已经在轨道周围开发过，并取得的效益作为自己选择在轨道交通附近投资所得大概收益，而与自己没有在轨道周围开发取得的效益做参照，从而做出有必要在轨道交通附近适量开发作为尝试；而已经有过一次或者几次在轨道交通附近开发经验的开发商，会把以前在轨道交通附近开发所得收益作为参照点，“惯性心理”和对自己所取得成就的过度偏爱和过度自信都使开发商对于在轨道交通附近投资的决策有较好的心理预期，倾向于继续在轨道交通附近进行投资。
在图1中的S型价值曲线，无论“获得”还是“损失”区域，曲线的斜率都表现出逐渐减少，即两个区域的边际价值都随其增大而不断减少。若开发商首次把轨道交通附近开发所得收益X带来的快乐为U（X），第二次同样在轨道交通附近开发所得同样收益X的快乐要远小于首次的快乐U（X），这就是行为经济学价值函数敏感性递减的内涵，用公式表示：2U（X）＞U（2X）。
在图2中，若每个开发商都有自己的年度预期效益。根据行为经济学前景理论中的价值理论，图2中ΔW表示损益相当于W0的差值，价值函数在预期目标（W0）左侧是凸函数，体现了开发商无法满足预期目标时为达到预期目标不惜承担较大风险的心理态度；在预期目标右侧是凹函数，体现了开发商当预期目标可以实现时尽量回避风险的态度。对于开发商决策是否将要在轨道交通附近进行投资，若开发商首次进行轨道交通附近的投资，因为没有经验，对投资成功与否没有把握，按照传统经济学的完全理性的观点，若同一个体在进行决策时对待风险的态度是一样则无法解释预期效益对于开发商的影响，也不能更具体的分析轨道交通对于开发商的影响。而从行为经济学角度分析，开发商的期望效益已经实现时，决策个体倾向于风险规避，表现出损失厌恶的心态，不愿冒险把投资注入没有实践经验的轨道交通附近；相反开发商期望效益还没有达到时，开发商更偏爱承受风险，把投资放在轨道交通附近。即同一个开发商在不同的情况下（已经达到年度预期效益、未达到年度预期效益）表现出的风险态度是不同的。也就是说，开发商总体表现的是损失厌恶，损失相对于等量的收益带给开发商的痛苦要大好多；即面对收益，开发商倾向于风险规避；而面对损失时，又表现出极大的风险偏好，其实本质就是损失厌恶的心理特点。开发商无论面对便利轨道交通带来的收益时风险规避还是面对损失时的风险偏好，最终目的都是为减少损失。
由图3看出，曲线绝大部分在直线y=x的右下侧，绝大部分的决策权重都低于相应的概率。轨道交通能否给开发商带来如政府媒体所宣传可观效益，相对于开发商以往的投资经验和专业知识，是很不可能的决定因素，故而被赋予了较高权重。开发商会过多重视轨道交通带给购房者的吸引力，导致在客观性很强的因素方面考虑相对欠缺。因此，开发商对轨道交通赋予了相对大的权重，做决策时倾向于轨道交通附近地段。尤其在面对可能亏损的前景时，开发商具有风险喜好的心理偏向，极可能对轨道交通附近进行初次投资。轨道交通附近首次给开发商带来可观效益，也可认为是市场反馈的在轨道交通附近开发是正确的，更自信偏爱于在轨道交通附近投资，加大轨道交通附近的开发概率。实际上，开发商是有自己的主观感受和心理情绪的有限理性者，概率大的区域也可能是开发商博弈竞争之地。也就是说，轨道交通附近是大部分开发商博弈对象，某种程度上加大了开发者的风险。这种对于确定性和很可能的事件赋予低权重的心理倾向，导致开发商面对轨道交通可能带来效益时，表现为风险规避，而面对损失时，表现为风险喜好。
轨道交通对市场有效性影响的行为经济学解释
行为经济学提出的图4“7C情绪周期”，认为由于信息反应偏差导致的过度自信是典型存在的认知偏差在投资决策中发挥重要作用。现实中一些开发商已经在投资中获得了可观的效益，更加自信于已经取得的成果，并深信在便利的轨道交通附近进行投资是相当不错的选择；随着信息的透明度，其他开发商也慢慢从谨慎阶段过渡到自信阶段，进而向轨道交通周边开发。大部分开发商都过度受他人影响时，就会形成轨道交通对于房地产市场影响的系统性认知偏差。
投资过程反映开发商的心理变化，会导致在城市轨道交通附近进行房地产开发产生定价偏差，而定价偏差又反过来影响开发商的信心和判断，形成行为经济学上的“反馈机制”。加上外界条件的成熟和扩大，极易形成房地产市场上开发商对于轨道交通是否带来巨额投资收益的系统性偏差。系统性偏差加大开发商对于决策过度自信，恶性循环，造成“羊群效应”。有研究提出弱化羊群效应的策略，但目前这方面的研究不足以分析城市轨道交通可能带给房地产交易主体的影响。
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