物业管理企业来说，所有物业的产权都是属于业主所有或者业主们所共有，由业主委员会代为处置，而物业管理公司拥有的仅仅是物业的使用权，因此受益也是归于业主所有或者业主委员会所有。这就出现了一个问题，如果物业管理公司经营的是只拥有使用权却没有所有权的业主资产，而且收益又全归业主或者业主委员会所有，这样是不会有经营的动力的。笔者认为应该讲物业资产增值的部分通过转移支付的方式转交给那些从事底层物业管理的公司企业，使之有继续经营下去的可能和动力。
关键词 物业管理 资产运营 转移支付
首先回顾一下在物业管理领域内资产的概念，以及从法律角度关于其所有者的归属问题和归属问题对于企业发展的重要意义。因为这对所有的物业管理企业来说都是一样的，定义不清、概念模糊也会在日常经营中给企业带来很多的风险。
按照企业资产的定义：资产指企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产按其流动性（即资产的变现能力和支付能力）划分为：流动资产、固定资产、长期资产、无形资产、递延资产、生物资产和其他资产等。
那就是说从理论上来讲，对于中小企业型的物业管理来说，所有物业的产权都是属于业主所有或者业主们所共有，业主委员会代为处置，而物业管理公司仅仅拥有使用权，因此受益也是归于业主所有或者业主委员会所有。这就引出了这样一个问题，那就是中小型企业经营的应该是属于我们自己的那部分资产还是需要经营业主手中的那部分资产？如果经营的是自己手中的那部分资产，则与仓储管理中的物料保管无异。如果经营的是只拥有使用权却没有所有权的业主资产，而且收益又全归业主或者业主委员会所有，那么经营的推动力又在哪里？毕竟所有的经商之道都是以营利为目的的。
所以笔者的理解是，首先，需要剥离掉由物业公司管理的资产中属于业主的那部分，再剥离掉物业公司中不属于所有者权益的那部分资本，这样剩下的就很少了。尤其是对于一般没有资本积累的物业管理中小企业来说。
因此我们可以得出这样一个观点，那就是，如果没有自持经营性物业，想要跻身于大型一流企业简直就是一件不可能的事。
同时，和中小型物业管理企业一样，对于大型物业管理公司来说，作为一个服务收费型企业，需要注意的一点是，所收取的物业管理费和资产管理费不仅仅在名称上是不一样的，在实际的操作过程中的差别也是相当大的。
因为物业管理公司提供的是物业服务，所以就算物业的价值获得了上升，业主们也不会认为这是物业管理公司起的作用，即使物业的保全增值中确实有一部分是物业管理公司提供的服务所造成的，也不可能从业主的收益中得到一部分报酬。但是如果业主将自己的物业交给专门的资产管理机构，收益却是共同分享的，而损失则是由业主买单的，因为资产管理机构类似于金融证券行业，“入市须谨慎”。与之形成对比的是，一旦业主购买的房屋或者商铺由于政策调控或者其他原因导致他们购置的物业的市场价格下降，所有业主们却会在瞬间达成一致，一起找物业公司要求进行赔偿，在他们的潜意识里，他们是没有风险的，所有的风险就这样被转嫁到了物业管理公司身上。风险和收益也不是对等的，物业公司往往承担了许多不必要的风险，而收益却仅限于自持的那部分资产和少得有点让人可怜的物业管理费。
同样的问题还存在于商品经营这个环节。从图1中可知，资本经营的重点在于资产经营，而资产经营又是建立在商品经营的前提条件上的。
如果说物业服务企业有提供商品的话，也是属于那种看不见的隐性服务，看得见的部分所占比例极低，例如清洁、维修、公用设备设施的日常维护，这些日常操作做不好会被业主指责，做好了却被认为是应该的。而且服务具有无形性、接触性、不可存储性、提供和消费同时性、品质差异性，前四个特性就是造成这些问题的根本原因，这给物业管理公司出了一个很大的难题，怎样才能让客户们感觉到服务的存在，感受到他们付的物业费是物有所值的，以及如何避免因这类问题产生的不必要的麻烦和随之带来的风险。
笔者认为如何克服上述的困难以及避免前文所述的风险，就需要政府出台相关的宏观调控政策，例如税务部门可以向业主征收一种类似于房产税的资产管理税，并将其中的一部分补偿那些从事最基层物业管理的公司和企业，这样不仅可以抑制炒房团推动房价上涨的行为，也可以使得物业管理公司有继续生存下去的可能，也使之能够获得一定量的资本积累，进而能够健康有序的发展。
参考文献：
[1]胡芬芬，周裕全，曾伟.风险管理是物业管理行业发展的必然选择[N].南昌高专学报，2006，21（5）
[2]郑建宏.浅析物业管理企业的风险管理措施[J].现代经济信息，2009（9）.
[3]牛炳昆，王丽，于香梅.浅议物业管理风险防范[J].商业研究，2006（7）.
（作者单位：武汉大学经济与管理学院）
