【摘要】保障性住房是政府利用公共资源开展的一项惠民工程，但是在具体建设与管理实践过程中出现了的不尽人意之处，偏离了保障房建设的初衷。对保障房物业管理工作进行具体分析，指出目前出现的问题，提出解决问题的合理建议。
【关键词】保障房；物业管理；问题；困境
2014年，我国持续加强保障性住房建设，全年共新开工保障性安居工程740万套，基本建成511万套[1]。我国不断增加的保障性住房也给后续的物业管理工作带来了许多挑战。按目前的情况，由于保障房的分配对象为城市低收人群，其物业费收缴比商品房相对较难，而物业公司为了运营需要往往会不自觉地降低服务标准，因而导致业主对物业的满意度下降，物业费的收缴越发困难，容易产生恶性循环。
1.存在问题及原因分析
1.1规划建设问题带来的先天不足
据调查[2]，目前保障性住房的配套物业大多存在交付不规范，有的存在被开发建设企业借用、侵占甚至出售现象，配套的项目缺项。如没有按照相关要求建设物业办公用房，部分物业用房设置在地下室，办公环境差。再有就是地下车库、配套设施产权不清等，给后期物业管理造成困难等问题。部分保障性住房因前期建设因缺乏经验，规划选址不科学；建设工程质量不高，建筑屋面和外墙渗水等问题时有发生，加上后续的维修保养跟不上，管理不到位，以致日常使用问题频出，给物业管理带来诸多困难。
1.2 管理机制问题形成的合力不够
每一个住宅小区就是一个小社会，会产生生各种矛盾、遇到问题业主第一个投诉对象是物业公司。但是物业公司管理不是政府机构，职能有限，一些问题长期得不到解决，由此导致业主上访事件不断。县、区住建部门物业办，作为一级行业主管部门，主要职能是对物业企业进行监管，协调处理投诉、矛盾纠纷，把物业办放在处理全局性矛盾的位置显然是不行的，它很难解决全部矛盾。目前，各基层社区对物业管理工作重视程度不均衡，存在处理问题简单、隐患排查滞后、部门协调不统一、经费不足、管理相对被动的局面。
1.3业主自身特点造成的管理困难
接受保障住房户大多为城市经济收入低水平人群，其思想观念往往未能及时适应时代变化，自身文化素质和认知水平有限，关键是物业管理意识不强。对于政府的安置政策不理解，把上些与城市管理格格不如的生活习惯带入小区，公共意识不高，给整个小区的环境卫生管理工作带来很大困难，入住使用后出现违规装修、脏乱差、养鸡养狗、破坏绿化等一系列现象，给小区物业管理工作造成不利局面；部分居民对物管法规只是一知半解或根本不了解，对业主和物业的权利义务概念不清，对物业管理这种有偿服务方式不理解，甚至还有抵触情绪，把物业管理费同房租划等号，与乱收费相提并论，对交纳物业费不积极，物业管理难以长效维持。
1.4 法规政策层面造成的操作问题
随着城市建设进程的加快，房地产市场蓬勃发展，而物业管理法规相对滞后，急需结合现今的物业管理形势进行修订、细化。如为充分照顾低收入人群的经济压力，各地物业管理费一般是执行政府指导价，其收费不高。以南京市为例，多层公寓的收费标准大约在 0.20 元～ 0.40 元/m2左右，高层、小高层公寓收费标准大约在 0.35 元～ 0.60 元 /m2左右。同时，保障房物业费的收缴率也较低，如南京市目前物业费收缴率大部分只能达到 40% ～ 50%[3]。低廉的物业费和较低的收缴率给物业公司的经营带来很大压力，物业公司技术含量和经营门槛低，竞争相对激烈，在本来就非常微利的经营中更加困难。
2 对保障性住房物业管理工作的建议：
保障性住房与商品房产权主体不同，建设标准与商品房基本一致，本质是一样的，都应满足人们的居住要求，所以其物业管理水平不应降低。所以保障性住房的物业管理与商品房一视同仁，按照“等价交换”、“质价相符”的原则，实施规范的物业管理。
2.1强化规划建设，保证工程质量
物业管理能否正常开展，很重要一点，取决于房屋质量。在选择开发建设单位关键环节中，要严把审查关，规划设计要充分征求物业管理专家意见，最大限度降低管理成本，满足物业管理的需要。合理配置小区内物业管理用房、经营性租赁用房和停车位，电梯等特种设备的设计标准要达到中等或以上水平，确保产品质量，加强对安装过程的监督和管理。新交付小区要对参与投标物业企业要严格考察、筛选，建设单位要与物业企业做好交接工作，完备手续。老旧小区要结合管理要求进行必要的基础设施改造、完善，使保障性住房建设工程成为放心工程、安全工程、规范工程。
2.2管理在基层、服务在基层，要形成管理合力
各县区成立物业管理领导小组，由物业办牵头，形成相关部门、街道、社区、物业服务公司、业主委员会、业主代表等参加的例会或联席会议制度，定期分析、总结、调度、布置物业管理工作，研究制约发展瓶颈，创新发展思路，解决疑难杂症。各街道和社区要各明确一名在编人员专抓专管，并保持人员的稳定，负责协调解决业主委员会履行职责、物业公司履行合同、隐患排查及矛盾调处等具体工作。物业管理领导小组要定期指导考核辖区物业管理工作，切实提高业主委员会的覆盖率，逐步提高业主自我管理和自我约束能力。
2.3营造良好氛围
新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，围绕增强业主消费意识和物业企业的服务意识，通过报纸、电视、宣传展板、发放《告居民书》等形式，加大物业管理实施意见及相关物业管理法规的宣传力度，争取广大居民的支持和理解，提升社会各界对加强物业管理服务工作的认知和认同。通过开展物业管理宣传教育活动，动员社会各界和广大居民群众，在享受到优质物业管理成果的同时，引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，增强诚信自律意识，自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，形成全民参与、齐抓共管的良好局面。 2.4 多措并举，缓解收费难题
各要主管理部门要制订出台科学可行的保障性住房物业管理办法，明析物业管理中的责任和权利，政府要加强话语权，加强指导定价规范，对服务水平进行评估。物业公司对保障性住房的物业费收取起点宜低不宜高，对确实有困难的居民户采取物业费减免的方法。政府补贴要研究制定一个相对合理科学的标准，公开透明，便于执行，同时注重人性化操作。另一方面，要切实规范管理物业收费行为和交费行为，从法律上维护物业管理收费、交费的严肃性，权威性以及强制性。保障性住房的居住群体，收入明显不同，对物业的需求也不尽相同。因此，物业服务的项目和收费标准不能“一刀切”。对最低收入者即低保户，物业管理费能免就全免，这笔费用由政府解决；对低收入群众，应视具体情况由政府协调，补贴适当物业管理费用，尽力做到既不能遗漏保障对象，也不能让不该享受政府补贴的人钻空子。
2.5从企业着手，加强督查考核
物业管理服务能否被广大居民和全社会的认可，其自身的管理水平和人员素质是物业管理发展的关键。物业办、街道、社区应定期对所有保障性住房物业管理工作及矛盾纠纷的处理情况进行检查，细化物业企业考核办法，平时与年终考核相结合的方式进行，凭考核结果实施奖优惩劣，逐步完善市场准入和退出机制。引导企业加强行业自律，推动行业健康发展，从而提高保障性住房物业管理水平，提高广大弱势群体、住房困难群众的幸福指数。
参考文献
[1] 2015年政府工作台报告.http：///ce/ceyem/chn/zgyw/t1243
648.htm
[2] 刘俊英. 保障房建设与运营中的困境与出路：来自河南的调查_[J]. 商丘职业技术学院学报，2015，01
