摘要本文通过对所在小区物业以及成都市物业的调查，走访部分物业管理企业，分析物业管理行业发展的现状，找出物业管理企业发展存在的问题，提出加快物业管理发展的建议，以推进物业管理有效发展。
关键词物业管理 业务形式 管理规范 科技化 人才培训
中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）03-000-01
一、成都物业管理行业发展的现状和特点
从1992年成都市第一家物业管理企业成立起，经过二十多年的发展，物业管理行业已成为成都经济发展重要产业。一是发展较快。到2015年底，全市物业管理企业有1800个，物管面积已达3.8亿平方米，物管人员近18万人。物管企业的资产总额、经营规模、从业人员均大幅增长，目前，成都市新建住宅小区和商业用房基本上实行了物业管理。二是逐步规范。一系列物业管理制度的制定和出台，使物业行业的发展得到较好地规范。物业行业的发展壮大，促进了成都居民住房消费观念的转变，对解决就业、提高城市品味、美化人居环境、提高居民生活水平和城市文明程度起到了重要作用。
二、成都物业管理行业存在的问题
物业管理是伴随着房地产市场的迅猛发展而产生的一个新兴行业，在快速发展过程中，还存在一些问题。目前成都物业管理企业普遍存在三大问题：
一是企业规模偏小，主营业务单一。据我对住家附近的物业小区调查，大多数物管企业都存在经营规模偏小和市场化运作程度不高的现象。调查显示营业收入规模在1000万元以下的物管企业约占四成，企业抗风险能力较弱。大部分企业职工在300人以下。主营业务多以物业管理为主，业务单一。
二是企业经营管理水平参差不齐，企业缺乏创新能力，发展后劲不足。服务也存在不规范、不到位，损害业主权益的现象，加剧了业主对物业的不理解、不配合。物业公司和业主之间的矛盾，给企业的信誉带来负面影响，也导致物管费用收取困难，要想提高收费标准就更难了。大部分物管企业都是微利经营甚至不赚钱，小企业经营困难。三是物管专业人才缺乏，不适应物业发展的需要。调查显示目前成都物业管理企业具有大专以上文化程度物管人员约占从业人员的30%左右。物业管理企业培训层次低，专业的岗位培训很少，市场化、专业化的培训制度还没有完全建立，专业物管人才缺乏。
三、分析成都物业管理企业存在问题的原因
物业管理企业存在的问题有多方面原因。大多数物管企业属开发商的物管企业，规模不大，业务单一，在管理权责上也没有完全理清。有些物管问题本身属于项目开发遗留下来的问题，如工程出现质量问题，以及相关配套设施不能满足需要等方面的问题；还有些是由于售房时开发商的营销宣传，业主对物业期望值过高等。另外，收费偏低、收费难也是原因之一。客观上讲，物管协议一签就是几年，其间物价上涨、员工成本增加，而物管费很难上调，想盈利确实比较难。这就导致物管公司经营困难，自主意识和创新意识不强，服务质量难以提升，形成恶性循环。
四、加快成都物业管理发展的对策建议
一是加强政府管理和引导，保障物管行业的健康发展。加强政府管理和引导，加大政策扶持力度，完善制度体系，是规范物管行业行为，促进物管行业健康持续发展的需要和保障。政府要引导发挥物业管理行业协会在行业自律、服务创新等方面的作用，引导企业建立适应时代发展的程序规范、标准统一、管理精细、服务到位的综合管理服务机制，提升物业管理整体水平。
二是推进建管分离，促进物业管理市场化。大力推进建管分离，提高物业管理企业市场化水平。物管企业要从根本上提高自主经营能力，只有成为真正独立的经济实体。如果物管企业在开发阶段就提早介入，协助开发商把好工程质量，开发商在建设阶段充分考虑物业管理的要求，将来因房屋开发建设遗留问题导致的物业管理纠纷就可以大大避免和减少。
三是加大人才培养，加强物业管理队伍建设。按照成都市现代服务业的规划，未来10年要把成都建成全国服务业核心城市。近年来高档楼宇和大型城市综合体的加快建设，管理现代化和科技化水平提升，市场需求的多样化，这些都对物业管理提出了更高的要求。需要多渠道吸纳有经验专业人才，加大人才培养，提高服务能力，提升企业竞争力。
四是提高管理水平，提升物业服务质量。物业管理企业要依法依规从事物业管理活动，保障业主权利。要提高管理水平，规范服务，创新服务方式，提升服务水平和服务效率。积极建立与业主、政府相关部门机构的沟通和协调机制，及时处理物业管理发展过程中的问题，创造良好外部环境，形成合力共建和谐物管。
五是正确行使权利，树立物业消费意识。业主要树立物业服务消费意识，依法正确行使权利，自觉承担相应的义务。要通过建立健全物业管理企业、业务委员会、业主之间相应制度、普及法律法规等方式，提升业主维权意识，同时引导业主和谐相处，建立良好关系，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。
参考文献：
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