【摘 要】文章分析物业管理的内涵及需求，研究能源管理系统应用、BIM信息化技术应用、资产管理的强化与物业管理关系，提出物业管理创新管理手段，实现物业管理行业的转型升级。
【关键词】物业管理；能源系统；信息化管理；资产管理
物业管理发源于英国，成熟于美国。我国物业管理从20世纪80年代起步，经过近40年的发展，物业管理范围覆盖面广，已经成为社会生产、生活不可或缺的重要行业。但由于长期固化的产业定义，造成对物业管理属性以及核心价值认识的局限。一般认为，物业管理的核心业务就是接受业主、使用人委托，对建筑物进行维修、养护、管理，做好相关环境和秩序维护工作，这种认识对行业可持续发展造成很大阻碍。因此，重新审视物业管理的内涵，抓住能源管理系统应用、BIM信息化技术应用、资产管理的强化机遇，依靠创新管理手段，从而实现物业管理行业的转型升级。
一、物业管理内涵及需求
物业公司是建筑专业管理的主体，全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。物业管理的本原就是三项服务，即对既有建筑物以及附属设施设备的管理，满足业主和使用人需求的服务和业主资产的管理。通常情况下，物业管理是一个劳动密集型的行业，然而它并非一般意义上的体力劳动。随着城市住宅建设日新月异，生态智能化小区日益增多，业主服务新需求日益增加，物业管理服务超出传统的范围，内涵更加宽泛，实现物业管理升级刻不容缓。
（一）物业管理节能减排需求。我国对资源节约和环境保护高度重视，建筑能耗越来越大，物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，其涉及房屋及其配套设施设备的维修、养护和对环境的管理，通过抓好管理和服务的各个环节，能够达到节能、节水、节电，促进资源的循环利用和环境的改善。
（二）物业管理信息化手段需求。物业管理本身涉及面广、政策性强、技术应用复杂、日常管理工作量大。随着物业管理市场化、规模化、集约化进程的不断加快，物业公司的管理结构日益庞大。成本控制、内部沟通、管理难度与日俱增。如果继续沿用传统的人工管理手段，不仅难以满足业主日益增长的服务新需求，还将大大增加管理成本。这迫切需要通过信息化管理，提升资源的共享利用率，提高物业管理效率。
（三）物业管理投资回报需求。目前业界认为根据国内外房地产发展经验和特点，房地产市场不可避免地从开发建设（提供增量供给）为主转向投资金融（保持存量供给）为主。在逐步以房地产金融投资为主导的市场环境下，房地产管理的重点就会转变为房地产资产全生命周期的管理。而预期在未来5到10年内，我国就将完成这种转变。这将给物业服务企业带来挑战和机遇。2001年后，资产管理得到国内业界的关注并开始积极地探索，但大多停留在概念讨论阶段，尚未建立起完整的理论体系，具体开展资产管理实践的也仅局限于极少数企业。
二、物业管理转型升级
（一）与能源管理系统相结合。建筑能源管理系统根据BA系统、中央空调管理系统以及智能照明等系统提供的运行策略，对能耗数据进行分析处理，依托能源管理平台，建立数据模型。在这些系统运行过程中寻找其最佳运行效率，并对其运行策略进行分析预测，以期实现最佳运行效果，进一步实现建筑能耗降低。能源管理系统应用层的主要功能包括完善的能耗监测、中央空调节能控制、设备台账管理、设备性能评价、能源成本分析、数据共享与集成。建筑能源管理系统提供的是一个高效的管控一体化平台，实现的不仅仅是对能耗的控制，更是对建筑物结构、系统、服务及管理的最优化组合。
（二）与BIM技术相结合。BIM技术逐步的运用于建筑的设计、施工阶段，为BIM技术应用于建筑后期的物业管理垫定了良好基础。在项目竣工交付后，通过项目建立的BIM模型，利用BIM的三维可视化性，将分散于各个专业的材料、设备等信息进行整合，通过引入综合智能建筑监控系统与BIM模型的结合，从而达到高效综合的物业管理。
（三）与资产管理相结合。目前业界对于物业管理和资产管理形成了比较一致的看法，认为从服务层次由低到高存在物业管理、设施管理、资产管理、组合投资管理四种形态。国外资产管理、设施管理等模式为国内物业管理行业发展提供了有益的借鉴，但其本身也在不断地发展。物业管理行业应立足于现实，不断创新服务产品，聘请专业资产管理师全面负责不动产资产经营和管理，在经营活动中，整体配置和利用各项资产，给传统的物业管理赋予新的内涵，不断使产业链延伸以寻求新的经济增长点，以科学精细的管理和优质多样的服务为客户创造价值。
三、结语
中国物业管理协会会长谢家瑾强调：“转变发展模式，调整产业结构，开创全新商业模式，致力于提高物业服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务向集约型现代化服务的转变是物业管理科学发展的必然选择。”实践证明，目前物业行业在遇到发展瓶颈制约的同时，也孕育着新一轮的管理和技术创新。抓住节能减排、信息科技、网络经济和产业结构调整的机遇，依靠创新管理手段，从而实现物业管理行业的转型升级。
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