摘 要：随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮、保值增值的问题。物业管理不仅可以确保各种设施设备的正常使用并延长房屋使用年限，而且可以为业主及租户创造、保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境。目前物业管理行业已成为当代城市管理中不可忽视的重要组成部分。本文首先对物业管理、精细化管理等相关概念进行阐述，对当前我国物业行业企业财务管理中存在的问题进行分析，进而提出一系列具有针对性的解决方案。
关键词：物业管理 企业财务 精细化管理
现阶段物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境;高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。
一、物业管理相关概念界定
（一）物业管理概念
现阶段物业管理的概念分为广义和狭义两类：一是广义的物业管理，即管理者在物业生命周期内，以相应的科技和管控手段，对不同类型的物业所有者或使用者提供不同类型的服务，通过满足所有者和使用者不同类型的需求，达到提升产业经济价值的目的;二是狭义的物业管理，即双方签定合同，通过专业机构、专业组织、经营手段和维修技术，在业主授权委托的前提下管理和服务已建物业，也就是说，物业公司对屋外环境以及公共设施等进行专业管理，以满足不同使用者或所有者的需求。我国的物业管理更倾向于狭义的物业管理，而随着我国物业管理行业的不断发展，我国的物业管理正从狭义逐渐向广义演进。
一般情况下，物业管理可以分为以下几类：一是提供一般公共服务，具体表现在保证基础设施正常使用并及时得到维护、对房屋建筑物及时进行修缮维护、提供小区清洁、保安、环境绿化、代收水电、安全防火、文化宣传等工作，满足大多数住户的服务需求;二是提供公开专项服务，这种服务相较一般公共服务的服务对象更细化，满足业主提出的约定服务，如文化娱乐、爱心捐助等;三是授权特约服务，是指公司受业主委托提供专门服务。一般情况下，授权式特约服务不属于公开式专项服务内容;四是盈利性服务，公司开展这类服务主要是为了增加公司盈利，包括健身、房产中介等服务项目。
（二）精细化管理概念
所谓“精细化管理”，即以“管理”为基础，以“细”为核心，把每一份工作落实到每位员工身上，明确权责。物业公司精细化管理表现为关注客户体验、以客户需求为出发点、细化客户需求及服务方向，以满足不同层次客户需求。企业可以通过精细化管理优化资源配置、深度挖掘财务管理能力、加强企业模式化与责任化、打造自我品牌、提高自身核心竞争力。
二、我国物业管理企业财务精细化管理存在的问题
（一）物业管理行业缺少精细化管理案例及有效绩效考评机制
改革开放后，物业管理行业在我国经历了三个阶段：1981年3月10日深圳市物业管理公司成立标志着我国物业管理行业开始起步;1993年6月深圳市物业管理协会成立标志着我国物业管理行业进入发展期;2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》标志着我国物业管理进入规范期。但由于物业管理属于新兴行业，且由于业态、区域、客户差异化严重，故行业内缺少成熟的精细化管理案例。
特别是2017年1月21日国务院发布2017年7号文件“取消物业服务企业二级及以下资质认定”及2017年9月6日国务院常务会上取消了物业服务企业一级资质核定，行业准入门槛降低，从而出现了没有物业管理经验企业行业跨界经营情况骤增。同时，由于物业管理属于社会供应链末端行业，从业人员文化水平较低、岗位技术含量较低，决定了从业人员综合素质参差不齐，为物业管理行业精细化管理增加了难度。
在实际工作中，存在大量仅靠员工个人自觉性来完成工作的情况，缺少明确规定限制员工行为，在工作岗位中缺少动态且全面的监督工作。而行业特点决定了無法像制造业按照“件数”计算劳动成果，故在企业内部很难形成一套完善的监督管理及绩效考评机制，从而导致部分员工执行力差、工作态度不够严谨、工作随意性较强，发生工作失误并造成经济损失的现象频发，由此增加了物业管理成本。
（二）物业管理行业人员缺口逐年增大，用工成本逐年增长
近几年随着物业管理行业的发展，物业管理早已渗入每位城市居民生活。但由于物业管理行业处于社会供应链末端，岗位可替代性强、员工工资普遍不高，很多年轻人不愿意从事该行业，从而导致目前物业管理行业员工缺口较大，且老龄化严重。
另一方面，国家每年都会上调社会最低工资标准。按照目前整个物业行业来看，人工成本占总成本75%-85%左右，大约有30%-40%左右的员工按照最低工资标准取得劳动报酬。每年上调工资无疑会对物业公司的成本管理带来很大挑战，以济南为例，2011年最低工资标准1100元/人/月，2018年的最低工资标准是1910元/人/月，7年间社会最低工资标准上调73.63%。
（三）物业费上调困难，物业管理行业面临变革
根据《物权法》第76条的规定，若上调物业费必须经占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，即“双过半”表决同意后才可以上涨，这无疑加大了物业费上调难度。
另一方面，人工成本居高不下且每年都会根据社会平均工资水平上涨，这无疑为物业管理行业财务管理工作带来很大挑战，物业管理行业财务管理面临变革。
（四）物业行业财务管理技术手段相对落后
随着当下互联网技术与当代信息技术的不断发展，不少企业都通过引入先进信息技术及应用软件的方式，使其内部财务管理能力得到显著提升，进而加强其核心竞争力。而现阶段，仍存在大量物业企业对先进信息技术与管理软件存在畏难心理，不少企业仍通过人工记录的方式进行财务管理。虽然有些企业领导有意引进先进管理技术，但由于其内部基层管理人员素质参差不齐的限制，导致计划迟迟得不到具体落实。
三、我国物业管理行业财务精细化管理对策研究
（一）提高精细化管理意识，打造精细化企业文化
物业管理行业要想发展，必须提升精细化管理意识，加强细节管理，打造精细化企业文化。首先，企业需制定精细化工作标准，加强精细化培训工作，强化成本控制意识，建立全方位成本控制体系，让成本控制思想贯穿到制度建设、管理方式、人才队伍建设等诸多方面，提高全员成本意识。首先要对人力资源进行有效配置，细化公司内部各个岗位职责及范围，尽量避免设置冗余岗位。其次，加强人员的培训和开发，提高每个岗位工作人员技能水平，使每个人的潜力得到充分发挥。最后，建立动态考核标准，对各岗位人员进行考核，并力求考核可量化、并建立末尾淘汰制。
（二）优化企业内部组织机构，建立各项目利润中心
物业管理行业不同于其他行业的最大区别是企业所管理的各个小区、写字楼或商住综合体都是相对独立的项目。物业管理行业若要实施精细化财务管理，必须以各个项目为利润中心，对各个项目收支进行单独核算。
若实现财务精细化管理，首先必须实施收入全部上缴公司财务、支出单独申请拨款报销，即实施“收支两条线”管理。其次，加强资金管理，尽量采取银行收支款项，减少现金使用。第三，凡是涉及各项目收银、核算等财务岗位，必须由专人负责，遵守总公司财务制度，受总公司财务监管。第四，总公司财务需要及时对各项目收支款项进行核对。期末，根据各项目经营情况，对各项目进行考核，经营情况与项目各岗位工作人员绩效挂钩。
（三）开展全面预算工作，确保工作落实到位
预算管理是财务管理中的重要内容，也是物业管理行业实施财务精细化管理的指导思想。通过预算制定工作明确下一年度工作目标，并把工作目标进行层层分解、逐级下放、层层落实。通过预算管理，可以有效规避信息不对称引起的工作失误。定期对预算执行情况进行反馈，对预算管理中出现的问题及时沟通总结，确保实现全年度工作目标。
（四）加强财务管理现代化建设，推进物业管理行业科技化应用
随着物业管理行业的发展，目前行业内已引进扫地机、巡逻机器人、无人道闸等科技化成果的应用。只有积极推进物业管理科技化建设，才能有效降低人工成本，提升企業影响力。信息化是目前社会发展的必然趋势，并且已经在众多行业中产生了深远的影响。物业管理行业只有加强信息化建设、引进软件操作系统，实现信息资源共享，才能减少重复劳动，提升财务管理质量和效率，提升企业核心竞争力。
物业企业可以通过财务精细化管理，推进大数据的建设和使用，提高企业内部决策的科学性及合理性。本文深入剖析了现阶段物业企业财务管理存在问题，提出通过提高企业精细化管理意识，打造企业文化，加强员工素质培训以及引进软件操作系统等途径强化企业财务精细化管理，以期为我国物业管理企业财务管理提供一定的经验和借鉴。
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