摘 要：近年来，由于人们的基本收入和生活水平不断提高以及国家宽松的放贷政策，越来越多的人加入购房大军，尽管房价只增不减，依然有很多人成为了城市房屋所有者。但随之而产生的物业管理纠纷也逐渐显现出来，要做好物业管理的相关工作，就应该清楚物业管理活动出现纠纷的主要原因，以便寻求解决的途径。本文将以作者所学知识及个人体会来对物业管理纠纷的主要原因进行简要分析。
关键词：物业管理企业；业主；监督机制
1 物业管理企业方面
1）缺乏前期物業管理，没有参与超前介入，与开发商的沟通交流不够，特别是与施工单位的联系较少，导致其对本物业的基本情况不是特别清楚，比如某些公用部位哪些部分是属于开发商的，哪些部分又是属于业主的（诸如会所之类的），还有些基础设施的安全隐患问题，以及房屋质量是否满足要求等。这些问题都应在物业管理公司对物业接管验收之前，做好充分的准备工作，以便于与业主入伙之后的管理沟通。当然，由于前期物业管理费是由开发商提供的，这就需要物业管理企业有一个坚定的立场，同时也应该有相关的监督机制对其进行辅助，以便维护后期广大业主的利益。
2）物业管理公司人员素质低，服务质量差。为了降低管理成本，特别是在一些中小城市，物业管理公司大量招收农民工（诸如不少保安大多为农民工），未经专业培训就直接上岗。另外，不少单位认为物业管理不需要专业知识，把大量下岗，分流、年老、体弱的富余人员随意安排到物业管理岗位，由此造成从业人员的低素质状况，当然，这也有一定的社会因素，不少人（特别是我们的爷爷奶奶及父母这一辈）认为从事物业服务行业是不太体面的工作，因此一些接受过高等教育的人大都不愿意去从事物业服务的相关工作。
3）物业管理费用的收取标准及使用情况没有公开透明，使业主不能直观感受到物业所提供的服务。由于业主不清楚自己所缴纳的物业管理费具体花在了什么地方，就会导致业主对物业的不信任，由此造成拖欠或者拒缴物业费的情况。甚至于一些物业公司不与业主商量，自定收费标准，不报物价局，强制收费，例如很多小区的停车费都高出业主的心理底价，令其难以接受。笔者认为这点亟需相关机制的完善。
2 业上及业主委员会方面
1）物业管理消费观念没有适时、适度地改变。一方面，大部分业主认为既然自己交了钱，就应该享受到他们应有的服务，有种“消费者至上”的观念，并且认为交纳物业管理费应该是出于自愿的，而不是强制性的，因此，一部分买了房而又长期不呆在这个地方的业主认为他们有权不缴纳物业管理费。另一方面，多数业主认为物业管理费用较高，因此对物业服务的期望值存在一个较高点，物业公司难以达到业主的要求。在这种情况下，供求双方在处理些具体问题时稍有不慎就会引起物业管理纠纷的发生。
2）部分业主民主法制观念淡薄。大多数业主在签订《房屋买卖合同》及《物业管理合同》时由于文字太多并没有仔细阅读合同中的内容，对相关条款并不清楚，因此对购房时签订的业主公约、物业管理服务合同不认真履行，另外，一些业主有意或无意地把本不属于物业管理服务范围的服务事项硬牵扯到物业管理企业，有的甚至故意侵犯物业管理公司的合法权益、无理取闹，从而造成纠纷。这里举一个比较常见的例子，部分业主随意改造自己的房屋结构，不听物业劝阻，出了问题便将矛头指向物业，有的甚至将公摊部分据为己有，也不听取物业的调解。
3）很多小区不具备业主委员会，与物业管理公司之间缺少协助和监督。在我国大中小城市，大部分小区并没有设立业主委员会，一是因为很多业主没有这个意识，认为把小区交给了物管公司来管，就应由他们全权处理，并且小区还有居委会，自己没必要参与进去，二是因为大多数人工作繁忙，没有时间或者不愿意参与此事，以免为自己徒增烦恼。因此导致物业公司与业主缺乏沟通渠道，双方便容易滋生误会。
3 监督机制方面
一个企业就如同个人样， 在没有比较完善的规则的条件下，如果没有一个健全的监督机制，就容易肆意妄为，引起相关人士的不满。物业管理的监督机制需要有政府的监管、行业自律、业十委员会的监督以及社会媒体的监督等几个方面，还需要这些方面良好的有机结合。现实情况是，不仅很多小区没有成立业主委员会，多数业主对物业的所作所为也漠不关心，而且很多纠纷媒体难以介入（拒绝采访、殴打采访记者），监督机制既不健全，也难结合。这些情况都是导致纠纷不断发生，难以从根本上解决的重要原因。
总而言之，要避免纠纷的产生，需要各方相关人士均做出努力与改变，笔者认为这其中最要要的还是相关机制的完善以及做好宣传教育，使得双方认清彼此的关系，常进行沟通交流。
作者简介
樊鑫月（1998-），女，四川省南部县人，现于西南科技大学土木工程与建筑学院就读，本科在读。
