中图分类号：C931.3 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2019）8-089-01
摘 要 物业管理总公共维修工程项目通常很大，在进行相关公共维修工作开展时，成本控制是非常关键的一项内容，基于此，为了减少公共维修工程的成本增加，本文结合实际，在分析物业管理内涵的同时，对控制公共维修工程成本的必要性进行详细说明，同时，对物业管理过程中公共维修工程成本控制的要点进行论述，希望研究后，可以给该领域的管理者提供相关的参考。
关键词 物业管理 公共维修 工程 成本控制
为了能够更好的满足当前人们的日常生活的需要，各个房地产开发商需要在住宅小区中合理的设置物业管理部门，加强对于居住区域内的公共设施和基础设施的维修和管理。随着我国物业领域的高速发展，公共项目的维修方面的问题逐步的出现，如何才能更好的降低公共设施的成本控制、提升小区服务质量，是当前的物业管理中关键内容，需要充分的重视。
一、物业管理的内涵
物业管理工作是随着现代社会发展而产生的，属于新兴行业，为公共服务的性质，主要就是通过物业单位给小区中的业主提供必要的服务，按照当前《物权法》中的规定，业主可以自行管理物业，同时也可以委托具备物业服务资质的单位或者其他的管理者来进行物业管理工作。就目前实际情况来分析，物业服务管理包含如下几种：常规服务、针对性服务与委托性服务等。目前我国的物业管理费用标准是政府来制定的，物业费一般需要按照当地经济水平以及物业管理水平来确定，同时物业管理单位应该在合同中明确规定各方权责，要对于小区物业管理工作进行统一管理、合理确定各方责任，要保证公平、公正性。
二、严格控制公共服务成本的必要性
当前我国的住宅小区物业管理工作主要指的是该地的公共基础设施的管理、维护、更新与改造等方面，所以公共维修的费用也是主要的物业管理费用支出项目。目前我国很多的小区中公共维修费用都来自于专项维修基金，主要是首次收缴和续缴两种方式。通常来首，业主在购房的过程中，需要交纳房款的2%-3%作为公共设施维修的专项资金，在首次收缴的资金并不能达到实际使用需要的情况下，业主大会或者房管进行深入研究，要按照实际需要以及面积来进行资金收缴。转向维修资金的作用就是对于小区内部的公共设施进行维修，其费用多数都是小区业主集资或者单位出资，公共基础设施的项目比较多，并且需要使用的时间比较长，导致了维修过程中需要花费大量的资金，在某种程度之下，物业管理工作的难度比较高，而物业公司的经营目标也是为了获取经济效益，如果长期经营下并不能达到经济效益的需要，会严重阻碍企业的发展。因此，目前的物业管理单位需要做好公共维修成本的控制，实现资源的合理化配置，降低项目成本，最终可以有效的提高物业管理水平，更好的满足人们的生活需要。
三、物业管理中公共维修工程成本控制的对策
（一）事前控制
事前控制主要就是物业公司需要按照上年度中的公共维修成本以及当前公共基础设施的实际情况来编制当年的公共维修成本预算。比如，公司工程部中书写相应的年度维修工程清单，其中必须要包含维修内容、规模以及资金等等，然后将该清单直接交付给财务部门，根据多年的实践经验、市场状况来进行预算的确定，经过各个部门与业主大会的审核来进行成本预算的修改，最终预算委员会要确定当前年度维修费用。
（二）事中控制
事中控制阶段应该需要注重当前的事前审批、事中控制以及事后报销方面的质量控制。在当前的事前审批过程中，财务工作人员需要参与到合同签订环节中，首先要根据成本预算来做好合同费用控制，同时应该根据实际情况做好项目预算的修正处理，管理者应该重点分析合同条款、金额、成本等数据，在审批通过后合同部门要按照这些意见进行合同签订。事中控制的过程中，物业公司应该注重资金管理要求，严格按照预付款管理规定和合同约定方面来进行预付维修合同款，同时财务人员要充分的掌握项目施工进度与各个部分的成本支出。事后报销的过程中，财务部门需要详细的检查预付款的各个发票，同时还需要有相关部门的人员签字确认。此外，物业公司需要选择具备较高信誉度、技术水平的维修单位来进行合作，建立长期稳定的合作关系，切实提升维修工作的质量，有效的降低成本，促进自身竞争力的提升。对于日常管理来说，物业公司需要加强基础设施的维护与管理，组织人员及时解决所存在的小问题，全面掌握基础设施的运行状态，并且深入到维修市场中了解实际情况，有效的控制项目成本。
（三）事后控制
事后控制主要就是在年度工作完成后，要立即组织人员统计该年度的公共维修基本情况，了解当年的基础工程维修方面的成本与收益数据，同时需要与事前控制环节的成本对比分析，计算出预算成本与实际成本的差距，给后续年度的事前控制预算数据的确定提供有利的支持。
四、结语
综上所述，物业管理中，住宅公共基础设施的维修工作是非常重要的，同时这也是物业管理的主要工作，需要加强各个环节的管理和控制，有效的提升维修工作质量，降低物业管理成本，产生更高的经济效益，给居民提供更加完善的服务，切实提升服务管理水平，促进物业管理领域的发展和进步。
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