中图分类号：F275 文献标识：A文章编号：1009-4202(2012)03-000-02
摘要：随着经济的快速发展，以及现在经济发展不稳定，物业管理财务必须更加细致，才能更好的适应这几年的经济形势，为了维护本小区得物业产权人的利益，每个小区就需要成立一个产权委员会。因此，为了节省时间、减少工作量、充分发挥会计的核算作用，提高计算的质量，能够客观的正确记录喝反映实际的资金流动和经营成果，更好的为公司的经营发展和更好的为产权人服务，要对物业管理制度进行改革,即采取物业管理财务内部二级核算，经过几年的实践经验，下面来探讨一下在改革之后物业管理的财务核算的质量。
关键词 ： 物业管理财务二级核算核算的质量
最近几年，我国物业这个行业发展迅速，物业管理市场逐渐的成熟，物业管理这个行业面临这大好的机遇和挑战，在这关键的时刻，物业管理在选择方向是不能有任何的差错，不然就会导致不可弥补的损失，特别是在财务的管理和核算方面，至关重要，该行业有它独特的行业特点，并且有独特的个性特点，所以就在财务方面用二级核算，下面就详细介绍一下财务的二级核算。
一、财务二级核算
先要建立企业内部的二级核算财务机构，然后统计清楚要核算的详细内容、账本的设计以及会计核算所用的形式，通过调查实际情况来设置核算的内容，一般情况下包括物业管理中心的所有的资产、所欠的资金、收入、支出、盈亏的计算以及绘制详细的会计报表；还有产权人的维修基金和它所产生的利息收入和支出核算等等。为了更好的核算，账簿的设置应该设置有总账、详细的分账、每天的现金支出和收入账簿，这样就便于对账和查账。财务核算的形式是采用汇总表的形式，就是每一项收支必须有凭证并且要详细的登记，总账必须根据分账来统计和设置会计汇总表，里面的内容必须和分账相对应，并且还要有详细根据，并且要一致，这样才能提高核算的质量，不至于出错。
企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
二级核算单位会计科目的补充规定以及财务的核算内容:
1.小区的内部运营核算。和小区财务部之间由于经济上的往来所产生的所有收入、支出、临时收入、临时支出、暂时的收支款条。
2.预计收入的账款。按照预先合同所规定的条款，通过商定所定下的个人和单位的条款（包括物业产权人、使用人所必须缴纳的定金等）。
3.代理别人收的费用。核算应为代理收纳和代理缴纳一些费用，为了应付一些部门的条款。例如房租、水费、电费、暖气费、安全费等。
4.一些其它的款项。财务核算除掉应该支付的、预先支付、代理支付的外还有保险金、保修金、停车费等等。
5.代理管理的基金。财务核算接受的来自物业产权人管理委员会托付管理的一些公共设施、一些公共部位以及公共实施的维修基金和利息等。
6.一些经营收入。财务核算在物业管理的活动中，为物业产权人提供了某些服务，以及付出自己劳动所获得的一些酬劳等等，这也是主要的收入之一，包括：1.物业管理收入。明细科目设：公共性服务收入、代办性服务收入、特约服务收入、乘梯费收入。2.物业修理收入。明细科目设：自用部位维修收入、公用部位维修收入。 3.物业经营收入。明细科目按经营项目设置。
7.经营所需要的成本 财务核算物业管理所需要的费用、物业经营所需要的费用、物业修理所需要的资金以及应该结账的经营成本。包括：1.管理所需要的费用 按照使用可分为环保费用、保卫处的费用、种树种草绿化的费用、娱乐设施所需要的费用、自来水所需要的费用、维护电梯所需要的费用、宣传社区文化所需要的费用以及其它的费用。 2、物业维修和修理所需要的费用。包括员工的工资、附加的费用、所用材料的费用以及由物业工程转到工程所需要的费用。3.物业经营费用成本。包括经营员工的工资、需加费、消耗费以及所用的建筑设施的修理费。
8.其他业务收入。核算除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。按其他业务经营项目设明细科目。
9.其他业务支出核算除主营业务以外的其他业务活动所发生的各项支出。与“其他业务收入”的明细科目相对应。
二、财务二级会计核算的制约关系及财务监督
第一，财务部一定会和各各小区之间发生一定的经济关系，这些经济关系都是要进行财务核算的，这一部分是归到内部核算来管理的，这样就把公司的一切经济活动统一成一个整体了。第二，内部往来的款项必须有两联复写的格式。第一联必须为正联，用于存档所用，第二联为副联，以防万一所用。并且每一联必须有印章和对方的印记凭证。第三，内部来往的财务核算时以及记入账簿是必须把对方叫到现场，看着是不是又不一致的地方，必须两方都无异议时才能记入总账。第四，在进行月末对账时如果发现有对不住地方，应该把所有有关的人叫到，进行核对，保证核对是不能有差错出现，不然进行复查。第五，会计报表的汇总。月末财务部应将公司的会计报表同小区的会计报表数字相加，编出公司的全额报表。对“资产负债表”中的“内部往来”科目的借方余额同贷方余额应互相抵消。相抵后无余额。如有未达账项，其差额汇入“其他应收款”余额中。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，分清物业服务企业和业主的利益，其中哪些收益属于业主（收入用于补贴管理费），哪些属于发展商或物业服务公司，这些问题在开展多种经营之前就应该明确。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权（如地下停车场，户外广告及公共场地等），所以物业服务公司利用自己不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营，应先获得产权人的同意，并就经营内容、方式及收益分配等方面的问题与产权人达成协议。
三、财务二级核算的质量评估
通过财务的二级核算，物业管理单位的财务核算清晰，各方个面都有详细的依据，并且有过去由于财务产生纠纷，也越来越来少，财务核算的质量也进一步的升级，因为各条各款分的比较细，所以也便于查找，带来了很大的方便，对这种财务核算的方式有很高的评估。但是事物都有好坏两方面，正因为是很详细，所以就需有专业素质的人才来进行核算，进行存档，对电脑也要有一定的精通，才能胜任这项工作，因此也就带来了不小的费用，但是这中财务核算的方式的总体评价还是很高的。物业管理多种经营开展好了，会促进企业的发展；相反若经营不力，则会对企业造成伤害。
四、结束语
物业管理企业的财务信息是物业管理企业进行经营决策、和国际物业管理接轨、并谋求更大发展的重要数据支持,是企业降低服务成本、获取经济效益的关键之一,也是国家规划物业管理行业发展、制定物业管理产业发展政策的重要依据。而真实、准确、先进、及时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保障。(1)加强对原始记录的管理。一是要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法;二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求;三是要建立各环节的责任制,确保原始记录的真实、完整、正确、及时,健全财务核算资料。(2)加强对定额管理的管理,制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。(3)严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节。计量验收管理工作,堵塞漏洞,增收节支。(4)加强对财务预算的管理。物业管理公司应当建立健全财务预算制度,明确财务预算编制程序及方法,做好财务预算执行情况的检查、考核工作,达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。所以这种财务二级核算符合现代的形式，很适合推广应用。
参考文献：
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