摘 要：近年来，各种物业纠纷层出不穷。业主委员会未经业主表决即自行聘请物业管理公司，损害业主合法权益。业主以业主委员会的行为违反《物业管理条例》规定为由，将业主委员会诉至法院。法院作出的裁判虽然看似于法有据，但却没有从根本上解决业主与业主委员会之间的矛盾。为避免类似纠纷的发生，维护健康有序的物业管理秩序，必须加强物业管理法律法规的建设，加大物业管理法律法规的宣传力度，加大物业管理法律法规的执行力度，力争做到“有法可依、执法必严、违法必究”。
关键词：住宅小区；物业管理；业主；起诉；业主委员会
一定时期的思想是一定时期经济状况的反映。随着经济的快速发展，人们对生活品质的追求更加高标准和严要求。不仅在购物、饮食、旅游等生活消费中能看到这种对高品质的追求，而且在居住环境、小区服务等居住服务方面也凸显出了人们对高品质的追求，对自身权利的主张。作为小区业主，对物业管理企业的选聘及服务水平均有自己的要求，均想通过一定途径来表达自己的意愿，这就要求物业管理事务必须走向民主管理、民主决策的道路。
一、物业管理的含义
依据现行《物业管理条例》第二条之规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
这里面包含了一个深层次民主参与和决策的法律问题“业主选聘物业服务企业”，近年来由于城市化的快速发展，大量的农村人口涌向城市，城市里面各种各样的居住小区如雨后春笋般的拔地而起，人们居住在一个小区，各种不同的文化、不同的语言、不同的生活习惯、不同的兴趣爱好、不同的宗教信仰交融荟萃。现实生活中，要把所有业主组织起来很难，要让业主们就选聘物业服务企业达成一致更有难度。
二、物业管理纠纷案例
2015年3月1日，四川成都郫县的张女士和她的丈夫王先生将所居住的“A花园”小区第一届业主委员会告上法庭，请求判令撤销“A花园”第一届业主委员会所作的选聘成都B物业管理有限公司的决定。事实和理由为：二原告为“A花园”业主，该小区建筑面积约19万平米，住户1700户左右。2014年3月29日，业主委员会召开161人的业主代表大会，宣布小区自治。直到2014年6月，成都B物业管理有限公司入驻管理小区，张女士和王先生没有接到过有关选聘物业管理公司的消息，也未被通知参与业主大会。在不知情的情况下，业主委员会就与物管公司签订了物管服务合同。且该合同多处约定系“霸王条款”，严重损害业主利益。原告认为业主委员会侵犯了其知情权和投票权，遂根据《中华人民共和国物权法》第78条2款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定起诉要求撤销业主委员会作出有关聘请物业管理公司的决定。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条一款（二）项之规定，业主委员会也有义务公布选聘物业管理企业的决定及会议记录。业主委员会还应当证明其决定符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，否则，业主委员会的决定即侵害了业主的合法权益，依法应当予以撤销。
案件审理期间，业主委员会提出管辖权异议，认为该案件涉及1700余户业主利益，属于重大案件为由，应由成都市中级人民法院管理，然后属地法院驳回被告提出的管辖权异议，被告不服管辖权裁定，就管辖权提出上诉，成都中级人民法院驳回其管辖权异议的上诉。在此期间，业主委员会于2015年9月向业主补充征询意见，大多数业主恐惧小区陷入无人管理的状态，便同意业主委员会作出选聘B物业的决定，同意票数为1084户，占小区总户数的62.51%，对应面积占62.65%，符合双过半的法律要求，郫县人民法院經审理后认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，尽管业主委员会选聘成都市B物业管理有限公司时不符合上述双过半的条件，但事后被告补充向业主征询了意见，且专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主对业主委员会选聘成都市B物业管理有限公司无异议，业主委员会选聘上述物业管理有限公司的行为，符合相关法律规定，属合法有效。法院作出判决，驳回了业主要求撤销业主委员会选聘上述物业管理有限公司的决定的诉讼请求。后业主不服判决提起上诉，也被二审法院驳回。
三、该案例引出的几点思考
1.业主的知情权和民主参与权必须得到尊重
依据《物业管理条例》之规定：业主在物业管理活动中，享有“参加业主大会会议行使投票权、监督物业服务企业履行物业服务合同”的权利以及“国家提倡业主通过公平、公正的市场竞争机制选择物业服务公司”。该案例中，业主委员会未经过全体业主表决即擅自决定聘请物业管理企业，侵犯了业主的知情权和表决权，因此引发了业主的不满，最终导致诉讼。
2.业主委员会行使权力时必须得到监督
业主委员会是业主选举产生的，应当代表业主维护业主利益，受业主监督。业主委员会应当加强与业主之间的联系，及时倾听业主的意见，不得越俎代庖，假借民意，作出损害业主利益的事情。业主委员会作为一个民间自治组织，应当加强自律，应当学会依法办事，应当依法行使权利并接受业主的监督。业主不清楚业主委员会选聘物业管理企业的具体情况，业主委员会未能依法行使权利，导致业主无法参与小区重大事项的决策活动，正是造成业主起诉的重要原因。
3.法院到底该如何审理此类案件
法院在对该类案件的审理中，到底应该坚持什么样的标准和底线？前期违法而后期补救是否可以免除违法责任？业主的权利与小区的稳定如何兼顾？这些问题都值得思考。
完善的物业管理法律法规是解决物业管理中各种纠纷的利器。在“A花园”的物管纠纷案中，虽然经历了一、二审，法院最终根据业主委员会在审理期间补充征询的业主意見驳回了张女士和王先生的诉讼请求。这个案子历时一年多，导致业主心身疲惫，小区的物业管理也处于不正常状态，这对于业主、业主委员会及物业管理公司来说均是极为不利的。业主提出的问题没有得到彻底解决，业主委员会擅自作出决定损害业主民主管理的不当行为也没有得到应有的惩罚，法院的判决看似于法有据，但其社会效果确不尽人意。
所以，从维护各方利益及协调社会关系出发，必须加强物业管理的法律体系建设，为各方的行为作出明确的指引，避免类似案件的发生。
4.政府必须加强监督管理力度
《物业管理条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。那么在上述案例中，政府应当发挥何种作用？如何参与类似纠纷的解决？值得思考。
监督对于一个社会的良好管理有着举足轻重的作用，所以要想提升物业管理能力，使之与高速发展的经济相适应，政府作为监督主体应当对物业管理进行有效的监督管理，及时有效地纠正业主委员会、物业管理公司的违法违规行为。政府对于物业管理中所遇到的各种问题不能放之不管，对业主与物管公司发生纠纷时，做好中间的调和者，保护业主的权利，维护物业管理行业的健康稳定发展。
四、结束语
物业管理纠纷是我们生活中经常发生的，要解决这些纠纷，首先需要解决的问题是建立健全物业管理的法律法规，用法治思维来管理物业，让物业管理的各方参与者做到有法可依；其次是要加强物业管理法律的宣传普及力度，让物业管理各方自觉遵循法律的要求；第三是要加大物业管理法律法规的执行力度，特别是基层政府及主管部门应当充分履行法定职责，及时协调处理各类物业纠纷，及时纠正业主委员会及物业管理企业的违法违规行为。唯有这样，才能扭转类似纠纷的高发态势，避免物业纠纷激化为群体性事件，才能有利于和谐社会的建设！
