摘 要：随着我国经济建设蓬勃发展，人们对房屋的需求增加，政府对城镇住房制度改革的力度也不断深化。物业管理是房地产市场终端的消费环节，文章以安钢集团物业管理现存的问题为例，探寻解决方案，并对未来项目物业管理的运行模式进行了思考与探索。
关键词：物业管理 存在问题 解决方案 思考与探索
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）06-289-02
物业管理作为现代房屋管理的模式之一，实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制。物业管理是现代化城市管理中必不可少的重要环节。
物业管理受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境等诸多因素的制约和影响，其规范化发展仍是一个艰难的探索过程。
一、安钢集团物业管理现状及存在的问题
为解决公司职员住房问题、体现公司的人性化管理，安钢集团公司先后在厂区附近建设了六个职工住宅区和一个高层住宅区，共建设职工住房13000千多套，建筑面积有100多万平米。日常物业维护工作由缔拓公司负责管理。但近年来，随着各项配套设施的老化，职工住宅小区管理成本持续上升，缔拓公司出现入不敷出、必须依靠集团公司补贴才能维持经营的现状。为解决这一问题，安钢集团公司于2005年成立金信房地产开发有限责任公司，从此正式确立了地产市场化道路。截至2016年，先后开发了安钢御景园、河东小区、紫薇家园等多个住宅小区，且实行企业自管模式。但自管公司一直处于亏损状态，为了扭转该现状，集团公司决定按照市场化、社会化、专业化原则进行招标，最终选聘了盛润物業服务有限责任公司。然而经过五年多的运作，外聘物业的弊端也开始显现，由于未达成协议，2010年盛润物业退出，这直接导致御景园业主集体上访，给安钢声誉造成了极大不良影响。
二、目前物业管理行业的现状及发展
目前中国的物业管理市场容量很小，市场主体不规范，效率也较为低下，因而难以保护业主和物业使用人的权利，而这又将会危及物业管理公司的生存及发展，因此，要推动中国物业管理的进一步发展，当务之急是要实现物业管理的现代化。
随着中国房地产市场的蓬勃发展，诞生了一大批千亿级地产航母，纵观这些企业，都有一个共同特点：自建物业服务企业来管理自己开发的小区。目前这些物业服务企业经营能力良好，为公司赢得了很好的口碑，进而又促进了楼盘的销售和公司品牌的塑造。以此为据，我们公司研究了众多中国优秀物业服务企业的发展历程，发现：过去地产公司一直把物业服务当作地产的“末端环节”，物业企业的好坏和地产无关，两者是截然分离的。导致开发商在建设小区的时候未考虑日后物业服务的便利性和成本，为后期高昂的物业服务成本埋下隐患，而物业服务企业在楼盘接管后才发现问题，这对地产企业的声誉造成了无可挽回的损失。为解决这一问题，很多地产企业提出了“地产与物管一体化”战略。即物业服务企业参与地产前期开发阶段，合理安排布局建设，以降低后期物业运营成本，让利于业主，形成良好的客户体验，提升产品的竞争力，促进公司后续项目的销售。
三、新的物业管理模式的探索
良好的物业管理可以改变城镇面貌，改善人们的生产、工作和生活环境，可以提高城镇居民的精神文明素质和现代化城市意识，可以加强社会治安，有利于居民安居乐业，也能够增加人们就业机会。物业管理通过全方位的社会化、专业化的服务，还承担着加强城市精神文明建设的重担，加强物业管理，也能使整个社区精神文明建设迈上一个新台阶。
物业管理既区别于传统房屋管理，也区别于一般企业的经营管理。推行物业管理，就是因为这种管理方式与传统的管理模式不同，它采用有偿服务的形式，具有一定的造血功能，但又不以盈利为最终目的。随着市场经济的进一步发展，物业管理的经营性特点也将越来越明显，有盈利而且可以获得平均利润。
安钢御水园是安钢建设又一大型综合型物业社区，拟开发面积53万平方米，小区配套设施齐全，包含有住宅、商业、幼儿园、诊所、银行、活动中心。为建设安阳市一流的、高品质社区，树立企业良好形象，优质的物业服务必不可少。
房地产企业成立物业公司一般由两种途径：一是与大型物业服务企业成立合资公司；二是成立国有独资公司；现拟将这两种模式运用在该项目中。
（一）成立合资公司
按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，由于面积过大。安钢御水园项目需要一级物业服务企业来进行物业服务，这就需要和一级物业服务企业成立合资公司来满足国家对企业资质的要求。而且大型物业服务企业具有独特的极具竞争力的管理模式，通过合资使得物业公司可以快速盈利，降低经营风险，小区的品质也较高。
而且成立合资物业服务公司国有资本应当参股而不控股，股本应当在50%以下，这样既可以发挥民企经营灵活的优势，又通过国有企业的规范经营和良好的信誉度共同打造一个高品质住宅小区并能够持续盈利保持国有资本的保值增值，同时也符合国家关于国有企业发展混合所有制的产业政策。但缺点是没有成立独资公司对公司的控制权充分，在利润分配上少。
（二）成立独资公司
如果金信公司要成立一个国有控股独资公司，该项目则必须分期分批开发，且一期开发面积在20万平米为宜。而且在成立物业服务企业的时候应当引进购买大型物业服务企业的管理咨询服务，所谓购买管理咨询服务就是和一家大型物业服务企业签订管理咨询服务合同，让大型物业服务企业帮助我们建立一套行之有效的物业服务经营体系，招聘培训物业服务企业员工，公司盈利后交给金信公司，俗称“交钥匙工程”。
成立独资公司的优点是公司控制力强、利润有保证、可以更好的为地产公司发展服务。安钢御景园一期服务可以采用包干制费用成本控制制度，根据诸如《物业管理服务收费管理办法》、劳动力市场价格及安阳市最低工资标准、同行业物业管理服务费用测算经验与本小区实际情况，制定了物业服务管理费用成本表。
然而，成立独资公司也有缺点，首先，公司经营风险大，民营企业经营机制更加灵活；其次，公司规模小，人员流动频繁，公司品牌号召力弱，难以引进高素质人才。
综上所述，成立合资公司更加有利于集团物业管理。首先和大型物业服务企业合作，品牌号召力强、物业服务品质有保障，背靠大树好乘凉；其次，合资公司经营风险小，大型物业企业都有一套先进、成熟、有市场竞争力的管理方法，物业服务经验丰富，经营成本低，对于市场发展方向把握准确；再次，合资公司实力强可以引进高素质人才，维持公司人才的稳定。而且这也是符合国家对国有企业的政策要求。
通过对上述案例的研究，以求找到正确的应对策略，为物业企业能够找到适合自己的经营模式提供便利。实现经营模式的创新与突破，实现物业管理的差异化，多元化经营，提升盈利能力，增加发展动能。
新形势下，物业管理行业既要面对国内激烈的市场竞争，又要面对国际公司的挑战。物业管理企业必须把握物业管理发展的趋势，采用先进的科学技术管理手段，优化水平，采取多元化、差异化的经营策略，创造新的竞争优势，为物业企业的生存与发展寻求对应方法，以求取得长期稳定的经营及利益最大化，使得企业在未来的竞争中利于领先地位。
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（作者单位：安钢集团金信房地产开发有限责任公司 河南安阳 455004）
（责编：玉山）
