【摘要】商业物业管理公司必须通过加强财务会计核算来提高财务管理水平，本文从商业物业管理公司会计核算的特点出发，提出了物业管理公司明细科目的设置，有效解决了物业管理企业财务会计核算工作中存在的问题，并提出了几点提高商业物业管理公司水平的建议，目的在于提高物业管理公司财务会计核算的水平。
【关键词】商业物业管理公司；会计核算；财务管理
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。商业物业管理服务的内容主要包括建筑物及设备设施的日常维修及养护、安全管理、环境卫生管理、绿化管理、装修管理、广告宣传及强化服务意识等。
一、商业物业管理公司在会计核算方面的特点
（一）核算内容较简单
因为商业物业管理不涉及产品的生产或者销售，因此，对物业公司而言，主要经营活动便是向业主提供相关物业劳务（或者服务），以此方式获取营运资金。商业物业管理公司的资金运作方式和会计核算内容都相对较为简单。
（二）监督群体较庞大
商业物业管理公司在运营过程中需要不断与众多业主打交道，并且其收入主要来源于业主所缴纳的商业物业管理费。由于商业物业管理公司的这一特殊性质，使其资金运转都受到业主的广泛监督。此外，商业物业管理公司在运营过程中，还会受到来自于政府相关部门的监督。因此可以说，商业物业管理公司的监督群体较为庞大。
（三）公司管理层和业主皆为财务信息使用者
商业物业管理公司的财务信息不仅要提供给公司管理层，以供其决策。同时，商业物业管理公司还要向业主提供，以帮助其了解商业物业管理费、公共能耗费等的使用情况。因此，商业物业管理公司的财务信息的使用者不仅有公司的管理层，还包括广大业主。
二、商业物业管理公司在会计核算科目的指导
（一）主要明细科目的设置
1.其他应收款、其他应付款明细科目的设置
（1）其他应收款二级科目设置：个人借款；外单位往来；备用金；代垫业主款（代缴电费、代缴水费、燃气费、有线电视收视费等三级科目）；其他。（2）其他应付款二级科目设置：个人往来；外单位往来；保证金（装修保证金、场地租赁押金、电卡押金、水表押金、充电桩押金等三级科目）；其他。
2.收入类明细科目的设置
（1）主营业务收入二级科目设置：公共性服务收入（物业费收入、车场管理费收入等三级科目）；开发商补贴物业费；有偿服务费收入（家政保洁收入、入户维修收入等三级科目）；物业经营收入（车位经营收入、租赁费、其他经营收入等三级科目）。（2）其他业务收入二级科目设置：代办业务收入；工本费收入；垃圾清运费；废品收入；装修管理费等。
3.成本类明细科目的设置
（1）主营业务成本二级科目设置：物业服务人员成本（秩序维护员工资、清洁卫生员工资、工程人员工资、绿化人员工资、客服人员工资、其他人员工资、社会保险费、住房公积金、服装费、通讯费、交通费、差旅费、劳动保护费、职工教育经费、职工福利、临时用工劳务费、外包人员工资等三级科目）；公共性服务成本（工程成本、秩序维护费用、保洁费用、绿化费用、车场管理成本、公众责任保险、社区活动费用等三级科目）；有偿服务成本（家政保洁成本、入户维修成本等）；物业经营成本（车位经营成本、租赁成本、其他经营成本、折旧费、低值易耗品摊销、办公费、报刊费、会议费、招待费、交通费、邮寄费、网站建设费等三级科目）；物业外包项目成本（电梯维护费、电梯年检费、消防器材检测、维保费、代管费、检测费等三级科目）。（2）其他业务成本二级科目设置：代办业务成本；工本费成本；其他。
4.费用类明细科目的设置
（1）销售费用二级科目设置：工资；职工福利；职工教育经费；人事管理费；培训费；社会保险费；中介服务费（审计费、诉讼费、咨询费等三级科目）；办公费（办公用品、邮寄费、邮寄费、书报费、注册登记费、办公维修费、企业宣传费等三级科目）；差旅费、通讯费（移动电话费、固定电话费、网络信息费等三级科目）；业务招待费；会议费；水电费；业务宣传费；其他费用。（2）管理费用二级科目设置：工资；职工福利；职工教育经费；人事管理费；培訓费；社会保险费；中介服务费（审计费、诉讼费、咨询费等三级科目）；办公费（办公用品、邮寄费、邮寄费、书报费、注册登记费、办公维修费、企业宣传费等三级科目）；差旅费、通讯费（移动电话费、固定电话费、网络信息费等三级科目）；业务招待费；会议费；水电费；业务宣传费；无形资产摊销；残疾人就业保障金；库存物资盈亏；其他费用。（3）财务费用二级科目设置：利息支出；手续费；汇兑损益；其他费用。
（二）精细化科目的设置能有效解决如下问题
第一，将每项成本费用对应各自的部门，物业管理企业虽然不涉及生产、销售等经济活动，但部门划分明确，各自的成本费用也大有不同，同时为了尽可能满足经营者的决策需要，对每笔记录进行多级审核，尽可能实现一个账簿系统可以输出多种成本信息的功能，提高成本核算的准确性。
第二，对各部门进行独立划分，确认利润中心。物业管理企业各部门职责不同，根据财务管理的原则对各部门进行利润中心的确认，这样可以及时在经营过程中发现各部门的问题并采取对应措施。
第三，要加强各项资金的跟踪管理，确保专款专用；提高物业费的收缴率，降低企业经营风险。
第四，建立主要经营指标的分析体系，商业物业管理公司要结合业务的变化进行财务分析，主要包括对照预算比较收入、成本、费用、利润的完成情况；分析成本费用的升降因素对利润的影响；分析公司的财务状况、经营成果及现金流量情况。
三、提高商业物业管理公司水平的建议
（一）制度保障
商业物业管理公司应制定相应的规章制度，主要包括如下几个方面：岗位职责、安全管理制度、消防管理制度、车辆管理制度、工程维修类管理制度、清洁卫生管理制度、绿化类管理制度等等。只要上述制度执行到位，就能很好提高管理水平。
（二）强化服务意识
商业场所的物业管理既有其他物业的共性，也有其特殊性。由于商业物业的管理起点高，对物业管理人员的素质要求高，因此，要牢固树立全心全意为客户服务的宗旨，“想客户所想、急客户所急”，运用先进的管理手段，对物业的各种设备设施进行维修养护管理，保证系统的正常运行，提升管理服务水平，为顾客提供舒适的购物环境。
（三）加强资金管理力度
首先，加强资金运转水平，实时追踪管理，将资金消耗降至最低，形成资金的合理化使用；其次，压缩应付款的范围，推进资金回笼，保持高水平的存货管理。物业公司一定要重视回避财务分散及风险，如向业主收取相应的代缴费押金，还可以增强保险力度，控制索赔风险于合理范围。最后，在物业公司内部推广执行坏账准备金制度，把计提的坏账准备归入管理费用中。如此，其不仅强化了公司的风险意识，而且也提高了抗风险能力。采取以上措施后，物业公司可以在极短的时间内缓解资金占用的压力，推进资金周转进度，不断缩小资金成本。
（四）物业公司内部要落实绩效考核制度
现阶段，我国的物业公司非常多，想要提高竞争力，在物业行业占有重要位置，企业必须要拥有一批专业优秀的管理人才，拥有决策正确的领导，专业技能高的财务人员，服务水平高业务人员，物业公司才能看见未来的前景和方向，实践得出，人工成本在管理成本中，占得比例越来越大，所以为了保证物业服务的较高水平，还要考核职工的成本支出情况，节约一定的人力、物力和时间，要加强绩效考核时至关重要的，物业公司要实行优胜劣汰，最大限度地节约人力成本。
总之，商业物业管理公司要转变旧的财务管理理念，学习先进理念，对企业人员职责进行明确划分，提高财务工作人员的职业技能和思想素质，从而提高物业企业财务管理和会计核算能力。
参考文献
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[2]刘涛.对物业管理企业财务会计核算问题的探析[J].企业改革与管理，2017（4）.
