【摘 要】党的十八大明确提出，加快财税体制改革，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，构建地方税体系。房产税改革，是财税体制改革的重要组成部分，有利于建立健全地方税体系，有利于经济发展方式的转变。近些年来，我国房价持续高涨，中央和地方政府推出了多项举措抑制房价过快上涨，但收效甚微。2011年1月27日，上海、重庆两直辖市相继颁布了各自的房产税改革试点计划方案，并于1月28日起实施，此举拉开了我国房产税改革的序幕。房产税直接关系到社会资源的有效配置，关系到社会公平正义，但是由于各国历史文化的差异，房产税改革的实践也大不相同。所以，笔者通过剖析房产税的基本属性、功能属性、征收依据，论述国外房产税的相关经验，总结出培植房产税为地方主体税种、完善产权制度、确定纳税主体、扩大房产税税基、建立健全房产税减免税制度、完善房产税的配套措施、加强税收征管等启示，为我国目前进行的房产税改革提供借鉴。
【关键词】房产；国际经验；政策启示
房产税是一个传统税种，它是以房屋形态表现的财产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有者或者使用者征收的一种税。在不同国家和地区，对房产税的称呼也有所不同，比如家庭税、不动产税、房屋税等，但是，狭义的房产税主要是对房产进行征税。本文基于房产税的理论和国际经验的阐述，探究我国房产税的改进空间。
一、房产税的基本理论阐述
（一）房产税的基本属性
1.房产税是对特定财产征税。房产税是一种针对特定财产设置的税种，通过税基和税率的调节，合理引导资源流向，充分发挥土地资源的效益，实现帕累托最优。所以，房产税并非一味地打压房价，也不是触动居民的基本住房保障，而是针对房地产投机行为，引导投资，调节收入。
2.房产税对保有环节征税。房产税实质上是国家凭借政治权利，依据法律规定向不動产保有环节的所有者或使用者征收的税负。因此在法律上房产税的征收体现的是人与人之间的关系而非人与物之间的关系。
3.房产税是地方税的主体税种。对于大多数国家来说，房产税是地方财政收入的主要来源之一，并直接用于科教文卫等公共支出。因此，房产升值的多少直接影响着地方公共服务质量的优劣，对本地区的房产进行课税，显示了负税与受益对等的原则，企业和住户在享用政府提供高质量的公共服务的同时，应该承担相应的纳税义务。
（二）房产税的功能属性
1.调控房价
房产税的征收将直接增加住房成本，一方面指导人们转变住房形式（如以租代购），降低住房市场的需求；另一方面，直接剥离住房投机者一部分利润，抑制投机行为，增加住房市场的供给。从这两方面综合来看，房产税将导致住房价格下降。
2.增加财政收入
房产税具备“取得财政收入、筹集公共资金”的功能，按照“受益——成本”的分摊法则，企业和个人享受政府提供的公共服务，就要承担相应的义务。企业和个人在享受政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务的同时，就要承担相对应的义务，例如缴纳税收，在住房上就表现为房产税，这符合公共财政理论关于税收内涵的界定。企业和个人缴纳房产税，可以增加税收收入，增加地方财政收入，为政府增加公共服务支出提供物质保障。因此，房产税的增收功能成为政府征税的基本依据。
3.调节收入分配
房产税是财产税，对不动产进行征税，但是税收来自于纳税人的收入，这实际上是一种收入再分配。因为房产税直接面向纳税人征税，税负不易转嫁，征税过程便是收入再分配的过程。此外，政府在宏观调控中，通过转移支付对社会财富再分配，进而达到调节收入分配的目的。
（三）房产税征收依据
1.溢价回收说
按照Hey George的说法，土地价值的增值取决于两个因素，一是人口的增长，二是土地条件的改善，即由于公用设施的改进带来的土地价值增值。因此在经济社会发展的过程中，房产价值增值实质上是土地价值的增值在房产上的体现，政府理应回收土地价值增值的部分。
2.房地产市场的失灵
“市场失灵”主要是由于不完全竞争、外部性、信息不对称等因素导致市场不能有效提供商品和劳务。房地产市场的失灵，其原因主要为：国家对土地的垄断及其自身的不可再生性导致土地市场竞争是不完全的；房地产外部性中的价格效应对房价产生直接影响；房产交易过程中的信息不对称等。“房地产市场失灵”直接导致资源配置无效、宏观经济波动。因此，需要政府运用税收调控手段来维护市场秩序并推进房地产市场的健康发展，而房产税是一种有效的手段。
二、房产税的相关国际经验
1.房产税是地方主体税种，是地方财政收入的主要来源
国外的房产税大多数属于地方税种，由地方政府征收和管理，房产税是地方财政收入的主要来源。美国的房产税收入约占其地方财政收入的30%，占税收收入的50%～80%，成为地方政府最大和最稳定的收入来源。在英国，房产税是最大的地方税种，更是地方政府财政收入的重要来源。例如在英格兰，45%左右的本级收入来源于房产税。据统计，16个经济合作与发展组织国家的房产税收入占地方财政收入的比重平均为43%，加拿大、新西兰等国的房产税收入在地方财政收入中也占据着较高的比重。
2.在保有环节征税，纳税人为所有者或使用者
不同国家和地区对房产税的纳税人有着不同的规定，但大都是以房产的所有者或者使用者为纳税人。在美国，拥有房地产的自然人和法人为纳税人。而荷兰房产税的纳税人是房产的消费者或使用者，英国则是年满18周岁的房产所有者，日韩两国都是房产的所有者，中国台湾地区规定房屋的使用者或承租者为房产税的纳税人。
3.税基设置合理，房产评估体系健全
从征税范围来看，房产税的税基较宽，房产税征税对象为全民房产，甚至是设备和设施，对特殊群体（比如老人）设定优惠政策。这样既保证了公平，又保证地方税收收入，提供了稳定的财源。征收房产税时，设立财产评估机构，包括财产登记和信息管理，也是世界各国的的通行做法。英德等国为有效评估房地产的计税价值，专门设立了房地产评估机构和专业评估师，而美国则在各地设置评估官，并与征收机构相分离，委托社会评估机评估，提高了财产评估的效率和准确性。
4.拥有严密的监管体系
征收房产税的国家，征管环节具备较为严格的制度设计。大多数国家都采用征税软件，简单快速地完成房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系工作。在美国，征税官员根据征税软件计算出应纳税额，将税单交给纳税人，或交给金融机构，由其代为征收。纳税人如无异议，在规定时间内缴纳税款。征税机关对于偷逃税款有严厉的处罚措施，降低了税收成本。
三、国外房产税对中国的政策启示
中国目前房价高涨，中央采取了一系列调控措施抑制房价过快上涨，但作用十分有限，甚至还助推房价持续上涨，或者引发一些社会问题，如夫妻双方为逃避缴纳二手房交易税，选择假离婚。这本不是中央出台房价调控措施的初衷，但上有政策下有对策，必须采取多种措施，从根本上调控房价，同时把社会影响降低到最小程度。国外房产税的一系列经验值得我们去借鉴，对于中国房产税改革也有很好的政策启示。
1.培植房产税为地方主体税种
房产税的国际经验表明，房产税成为地方主体税种是大势所趋。在中国，房产税相对于增值税、消费税等税种，地位较低。2009～2012年，中国房产税收入占地方税收收入的比重分别为3.07%、2.73%、2.68%、2.90%，这远远低于增值税、消费税占税收收入的比重，与发达国家和地区房产税占地方税收收入的50%左右显然存在较大的差距。房产税的税源便于区分、征税对象稳定，地方政府可以采取有效措施，监控本地税源，提高征收效率。中国目前正在进行房产税改革，地方政府可以采取有效措施提高房产税收入，发挥房产税的优势，将房产税培植为主体税种，使房产税成为地方财政收入新的增长点。
2.完善产权制度，确定纳税主体
中国房產税的纳税人是房产取得和所得的单位或个人，根据房产税的国际经验，房产税的纳税主体都有明确的房屋产权制度，将房产的所有人或使用人作为纳税主体，更能加快房产的流转，体现效率原则。目前，中国亟需完善个人住房信息系统，推行房屋登记实名制，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个放大的系统工程，牵涉到民政、公安、人力资源和社会保障部门、人民银行、银监会、税务部门等众多职能部门，各个部门必须通力合作，各司其职。同时要注重明晰存量房产权这项工作。明晰产权是为了更好地对房产征收房产税，及时掌握空置住房信息，确定房屋产权归属，完善纳税人制度。
3.扩大房产税税基，建立健全房产税减免税制度
当前，中国主要对“城市、县城、建制镇、工矿区”的房产征收房产税，这极大地限制了房产税作用的发挥。根据国外房产税的征管经验，房产税要对房产本身和土地增值征税，而中国在这方面做得还不完善。中国要拓宽房产税的征税范围，逐步把城市自由居住用房和事业单位用房也纳入征税范围，要更加注重对存量房征税，对空置房征收高额房产税，增加房屋持有成本，增加房产市场投放，扩大市场供给，满足日益增长的房产市场需求。可以根据个人养房能力设置税率，对于初期购买者和老人制定税收优惠，把房屋折旧和房产升值考虑在内，创建房产专业评估制度，根据房产市场价值征收房产税，完善计税依据。实行房产税累进税制，高收入者多纳税，低收入者少纳税甚至不纳税，真正体现税收的公平原则，实现社会公平正义。
4.完善房产税的配套措施，加强税收征管
国外的房产纳税已经成为完善的税种，税制顶层设计严格，对偷税、漏税行为处罚措施严厉。当前中国的房产税改革要想顺利推进，必须以较高的税收征管水平和良好的税收管理体制为依托，正如贾康（2012）所说，开征房产税需要有产权登记与保护、信息管理与沟通、征收管理等方面的专业力量和条件。中国应该完善个人住房信息系统，鼓励个人申报，降低税收征管成本。在顶层设计上，税制制定应该合理，完善税收法律法规，严厉打击偷税、漏税行为。此外，还应培养纳税人的纳税意识，减少偷漏税现象，控制税收漏洞。增强税务工作人员的业务技能，配备评税或估价专业人员以应对房产税征收和管理的复杂性。
四、结论
我国实行房产税制时间较短，现有的制度当中仍存在着较多的不足，我国房产税的改革是一项长期艰巨的任务，在全国范围征收房产税还面临着诸多障碍。因此，我国的房产税的改革要在借鉴国际房产税的成功经验的基础上，根据自身实际情况，合理制定房产税制度，更好地推进房产税改革，抑制当前过快上涨的房价，严厉打击房地产投机行为，增加房产市场供给，满足房产市场需求，加快经济适用房建设，实现“住有所居”的目标，调节收入分配，缩小收入差距，实现社会公平正义，早日实现中华民族伟大复兴的中国梦。
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[7]贾康.房产税改革方向[J].英才，2012（10）.
作者简介：刘群洋（1990-），男，河南周口人，新疆财经大学硕士研究生，研究方向：财政学。
