基于商圈理论的商业地产定位研究

教育培训的功能也很重要。综上所述，汉威广场项目营造的主题应概括为：品质生活、精品购物、家庭消费、商务休闲四大主题，对应项目四期模块。

业态定位。商业业态是最后的定位步骤，是基于上述四方面的定位结果，是商场的经营者呈现给消费者的商品以及服务。各种经营业态合理的配比和有效组合，可以保证商业地产的成功运营。

通过市场调查，笔者了解到项目商圈内各业态的占比情况，如图8所示。批零类业态面积需求大，但是未来城市规划调整，加上项目条件原因，并不适合引入;餐饮类占比17.6%，需求旺盛，加上商圈内商务氛围较好，该类型业态比例还有上升空间;休闲、娱乐类业态占比约为9.7%，根据消费者调查数据显示并不能满足消费需求，因此具备较大的上升空间。商超百货和专卖店等零售业态占比虽多，但是目前消费日趋多元化，商圈内消费者对此类型消费是以目的性消费为主，对此类零售业的需求虽然广泛但是已经趋于饱和。根据消费需求和商圈内商业环境发展的趋势，可以引入中高端零售业态，作为有效补充。

由图8可以发现汉威广场项目的主要业态有四种，分别是餐饮、娱乐、零售和服务。零售业态主要是商场之内的中高端服饰、奢侈品、儿童主题等大型品牌店，这些商户或者品牌店是商场的主体经营者，前期项目规划零售是主要的营业主体，占比超过50%;餐饮业态是本项目第二大业态，在前期规划的时候烟囱排气等的设计每一层都有，便于后期调整规划，因此未来餐饮业态可调整占比至30%左右，选择一些精致的餐饮品牌或者主题;娱乐业态是为了满足目标群体的精神方面需求，这一部分的规划在前期并没有明確规定是多少，具有调整的空间，日后为了满足核心消费群体的需求，还可以进一步加大体验式消费，如保龄球馆、美容中心、瑜伽馆、亲子体验等;生活服务类及其他服务业态占比10%。消费多元化时代的业态组合如图9所示。

相关启示

根据汉威广场的案例不难发现，基于商圈理论的商业地产定位研究需要由前期准备和定位研究两大部分组成，因此对于各大商业地产定位，应当注意以下几点：

第一，对地产项目所在商圈情况进行充分调查，包括充分了解周边商圈经济状况、商圈项目、区位条件与竞争者，在此基础之上对商业地产项目的自身情况做出评估。通过前期准备工作既能够更准确地为后期定位做铺垫，同时也能够有针对性地改进商业地产项目存在的不足。

第二，对商业地产定位可以从规模定位、主题定位、功能定位、业态定位四个方面入手，这四个方面的定位都需要在消费者群体分析的基础上进行。在对汉威广场进行主题定位的过程中，应该分析其周边0-5公里以外的范围，并将消费者划分为三个等级，最后基于消费者等级确立要在“儿童主题”及“餐饮主题”方面进行创新的战略。针对汉威广场消费者人群特点，汉威广场应确立品质生活、精品购物、家庭消费、商务休闲四大功能，与主题相配合。

第三，在确立了规模、主题、功能三大定位之后，要对业态进行合理划分和定位，各种经营业态合理的配比和有效组合，可以保证商业地产的成功运营。在对业态比例进行定位后，需要对商业布局分区进行合理设计，针对各模块业态设计时，还需要考虑消费者的连动消费需求与习惯，以便保证业态定位与主题、功能定位相契合。

参考文献：

1.张宝成.GNSS非差非组合精密单点定位的理论方法与应用研究 [J].测绘学报，2014，43（10）

2.王国全.生活形态营销视角下商业地产定位与开发[J].商业经济研究，2015（15）

3.冯曰欣，刘砚平.新形势下城市商业银行市场定位研究[J].理论导刊，2015（4）

4.许婕，姚蕾，徐伟.角色理论视角下中国学校体育定位研究[J].北京体育大学学报，2015，38（4）

5.鲁成，汪泓，柳琳.零售商圈辐射范围比较模型构建与上海商圈实证[J].经济地理，2015，35（11）

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