近年来，由于我国连续几年采取了积极的宏观经济政策以拉动内需，刺激投资，保持经济快速发展，使得部分固定资产投资迅速升温，作为固定资产投资最重要组成部分的房地产投资就是其中之一。随着房地产价格的上升，作为其主要部分的居民住宅价格也在不断的上涨，人们越来越多的关注于此本文就通过分析这些年来有关影响居民住宅价格的经济数据来预测其价格走势，并分析我国当前所采取的宏观经济政策。
一、变量的选取和样本数据的收集
影响房地产价格的因素是多方面的，是综合性的。主要有居民的实际可支配收入的不断增长而用于食品消费的支出却相对降低，即恩格尔系数；我国住房制度改革以来商品房投资大规模增加从而地价上涨和这两年国家针对固定资产投资的快速升温进行宏观经济调控、严格土地审批所造成的土地供应吃紧；高档豪华住宅、别墅投资的大幅增长而中低档住房和经济适用房的相对缺乏，使得整体住房价格被拉高；还有国家对居民的个人住房贷款支持等。
当然还有许多其他因素，这里因为有些不太重要而省略，有些数据稀缺且对整体模型影响不大而忽略，还有许多随机因素，如何衡量这些因素还有待进一步研究。
有关房地产投资的经济统计数据年限较短，数据较少，查阅较为困难。但近几年价格上涨尤为突出，具有典型代表性特点，因此本文数据样本虽然较少，但仍然具有很强的说服力。通过查阅1997-2004年《中国统计年鉴》可得到下表数据。
经过分析，土地购置价格、土地购置费用和土地购置面积对居民住宅价格的影响具有高度相关性，可以用每年土地购置费用来代替其它两个变量；同样，居民可支配收入的增加与恩格尔系数也具有一定程度的相关性，且恩格尔系数更能反映随着收入增加居民用于非食品消费的支出增加；由于我国个人住房贷款政策实施年数比较少，数据很缺乏，同时与收入和恩格尔系数也有相当的联系，也略去。最终选定X1、X5、X6三个变量。
二、确定统计模型
由以上图一可以看出，居民住宅价格与土地购置费用、恩格尔系数及经济适用房和高档住房销售面积比基本上呈线性，因此确定其统计模型为：
Y=β0+β1·X1+β2·X5+β3·X6
三、模型检验及分析处理
1、经济意义的检验
X1：每年购置土地费用高少，说明土地越吃紧，地价越高，从而影响房产价格，符合经济意义。
X5：经济适用房的价格较高档住宅的价格明显偏低，因此前者的销售量越大则整体住宅价格就会越低。也即此指标越高住房价格越低，与价格成负相关关系，符合经济意义。
X6：恩格尔系数指食物支出金额在生活消费总支出金额中所占的比例。计算公式为：
恩格尔系数=食品支出金额/生活消费总支出金额×100%
恩格尔系数越高，说明居民用于基本生活消费食品支出越多，相应的用于住房消费就会少，即对住房的需求会产生不足，房产价格会降低，呈负相关关系。
2、相关关系分析
模型中Y与X1、X5、X6之间的线性关系明显，三个自变量之间的关系也达到可以容忍的程度。R15=-0.805，R16=-0.86，R56=0.474，均小于R=0.996。
3、统计准则检验
上面模型中，三个变量都是显著的，方程R=0.996总体也是显著的，且拟合优度也比较高，符合统计准则检验。
4、回归方程
Y=2495.370+0.127X1-17.470X5+13.854X6
四、总结与分析
1、居民收入水平的不断提高和恩格尔系数的不断下降使房价上涨的基础因素
因为如果经济不发展，人民收入和生活水平不提高，那么房价不可能脱离实际一位增长，否则即为严重的泡沫，市场会面临崩溃。根据分析，目前我国住宅价格还在可接受范围之内，并不存在泡沫现象。由于居民住房消费支撑的主动需求和城市拆迁的被动需求，强大的市场需求推动房价上涨。
2、地价上涨是当前房价上涨的重要因素
土地储备和“招（标）拍（卖）挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度，避免寻租发挥了重要作用，但也存在明显缺陷，即短期容易推动地价上涨，因为土地资源是有限的。但政府在采取控制土地供应量产业政策的拉高房价的同时又采取了调高利率的货币政策来抑制需求。个人住房公积金贷款利率上调0.18﹪，五年（含）以下个人住房商业贷款利率上调0.18﹪，五年以上个人住房贷款利率上调0.27﹪。尽管利率上调会降低居民购房需求，但由于央行的调低不明显，因此对需求的减少也不明显，相对于低价的上涨引起供给减少所造成的价格上升略显次要。这在一定程度上会增强大型房地产企业的竞争力，对中小房地产企业产生较大的挤出效应，促进房地产企业的整合，降低投资成本，优化资源配置。
3、房屋供给结构变动推动房价上升
房地产市场供求总量阶段性失衡即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得价位平均上扬。高档住房和别墅有其特定的消费人群，而高消费人群只占全体消费者的一小部分，大量开发这类房产，会导致空置，同时其价格昂贵，从而拉高了整体房价。
4、商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，提高金融机构住房贷款利率，抑制需求
通过对历年统计数据的分析，我国大多数房地产企业的资金来源于自筹资金和其他资金，而国内商业银行贷款仅占少数。其他资金一般是指购房者的提前付款，包括购房者的储蓄和个人住房贷款等，因此房地产企业的资金来源从某种意义上来说与国家对个人的住房贷款和居民的收入密切相关。因此本文只引进恩格尔系数这个变量，但意义是一致的，二者并不矛盾。
5、当前还有一些比较重要的因素在本文中被忽略为随机因素，如人民币升值压力造成的房地产投机行为
国际游资和国内炒家同时大量购买房地产商品，等待人民币升值后抛售，已利用汇率差价赚取高额利润。这对我国房地产价格包括住宅价格的上升也起到一定的推波助澜作用。但由于我国实行汇率管制政策，外汇市场没有放开，正在进行机制改革，并且人民币升值浮动区间预期会很小，因此在一定程度上抑制了热钱的炒作，有利于稳定房价。基于此，本文忽略这一点。
（作者单位：中共开封市委党校）
